2024-10-01
經濟日報
政府面對近年財赤，同時亦要持續推展北部都會區等大型基建項目，開支多、收入少，當局亦想盡辦法增加財政上的本錢，由引入銀色債券作為基建債的第一擊，到當局想花盡心思推出原址換地等引入私人參與的模式，以改善現金流。
推銀債原址換地 改善現金流
政府早前公布銀色債券細節，過往銀債被視為另一種ibond通脹掛鈎債券，只是另類福利安排，在提供給長者一些低風險的收息工具，亦幫助擴大債券市場規模，今年政府在公布銀債時就加多一重身份，只是基建債券的一部分。
過往銀債是以政府債券計劃下發行，所得資金收入會放在債券基金由金管局作投資，今次銀債是基礎建設債券計劃下發行，所得資金撥入基本工程儲備基金，作為港口及機場發展、建築物、渠務、公路、水務和房屋等9類合資格基建項目。
地價收入減 本年度料僅330億
以往基本工程儲備基金其中一個主要收入來源，為政府的地價收入，但近幾年地價收入大減，2022/23年度約699.3億元（見表），按年減少一半；2023/24年更只有195.8億元，只是高峰期的七分之一，今個財政年度（2024/25年度）亦預計只有330億元。
近年基本工程儲備基金其中一個重要支出，則是用於北都的建設，按照預算案公布的基本工程儲備基金預算，該基金在2024/25年度預計要支付1,543.7億元的預算開支，除了332.3億元的清還政府債券及利息外，還有248.7億元是用於收地，估計涉及北都發展，而收入方面除了地價收入及投資收入，最主要收入來自發債，包括綠色債券及上述基建債，合計涉及1,200億元，佔預算總收1,543.7億元的近8成。
當地價收入不似預期，基建債券成為政府用來擴闊收入來源，穩定短期現金流的工具。
除了發債開源之外，港府亦在北都發展上構思各種方法去「節流」或更好管理現金流，包括現有名為「加強版傳統新市鎮」模式的公私營合作方案，容許地主、發展商透過原址換地避免被政府收地並參與發展，政府卻減少收地開支、土地平整等工程開支，亦提早獲得地價收入。
不過，在現時樓市大環境下，要達成原址換地亦不易。從發展局早前願意微調洪水橋商業中心區的規劃方案以回應市場訴求，容許2成非住宅樓面轉作住宅用途，反映當局為促成原址換地作出協調。
另外，發展局亦提出「非真金白銀」的收地賠償模式，被收地發展商可以利用賠償金額，去抵銷補地價開支。按照近期恒地 （00012） 、新地 （00016） 公布被政府收地的情況，前者在北都被收回合計495萬平方呎農地，預計可獲得57.6億元；後者被收回約400萬平方呎的農地，預計將獲得約46億元賠償。
可以見到，大型發展商被收回土地規模可以相當大，涉及數十億元的賠償金額，足以用於為一些新界大型項目補地價。這些政府除了可以免除短期收地的現金流開支外，亦有助推動促成其他補地價，變相亦增加政府收入。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論