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十月 5, 2024 星期六 間有陽光 25° 60% 黃色火災危險警告

按揭減息戰會開打嗎?

美國聯儲局9月減息0.5厘,本港銀行亦減息0.25厘,一眾業主供樓負擔立即減輕一點。接着大型銀行推出定息按揭計劃,最低首5年定息3.15厘起,是否反映銀行按揭減息戰將會開打? 本港銀行下調的是最優惠利率(Prime Rate,P),無論是業主或是準備置業的買家,在按揭上均會直接受惠,以每100萬元貸款額、30年期按揭計算,每個月大約減144元或3%。供款減幅不算多,對於推動置業意慾有限,相信每個月供樓開支減少一些,業主荷包多點錢,對於推動消費或多或少有點幫助。 按照經絡按揭轉介研究部公布的經絡按揭息率指數(MMI),8月份為4.14厘,由於本港銀行9月中減息0.25厘,相信9月、10月數據將反映,逐步回落至3.875厘水平,但甚麼時候才能夠重回到3厘以下水平,就仍然有相當多變數。 按息下跌空間 料仍有0.625厘 首先今年底前,美聯儲仍有兩次議息會議,按照利率期貨顯示,市場預計合共或再減0.5厘至1厘。隨着美國持續減息,香港銀行將P逐步減回至5厘(以滙豐等大行計算),相信只是時間問題。對於一眾業主們來說,未來供樓按息仍然有0.625厘下跌空間,但之後能否再進一步回落,就很取決於拆息(Hibor)能否下跌到拆息按揭(H按)按息低於「封頂息」水平。 另一個關鍵因素,是銀行按揭息率的定價策略,現時P按(最優惠利率按揭)或是H按的「封頂息」定價,一般採用「P減」計算,其中所扣減的息率取決銀行對按揭業務的積極度。以大型銀行為例,現時一般採用P減1.75厘,以有關銀行P為5.625厘計算,所以實際供樓按息是3.875厘。 現時大型銀行採用的P減1.75厘,普遍在去年9月開始,當時由P減2.25厘調整為P減1.75厘,雖然不影響本身正在供樓的業主們,但新入市的買家便要供多半厘息,近年大行的按息牌價曾經一般時間維持在P減2.5厘,跟現有牌價仍有0.75厘差距。 銀行取態仍審慎 觀望3因素 銀行方面有沒有進一步減按揭的空間,取決於幾個因素,一是資金成本的變化,以近期一個月拆息又回升至4厘以上,銀行短期內大規模調整按息意慾有限,未來就很取決外圍減息步伐,及資金成本回落的速度;第二是樓市的交投活躍程度,銀行對於爭取樓按業務的積極性有多少。 第三,大型銀行若果帶頭下調「P減」幅度,會否刺激市場按揭戰升溫,轉按需求增加反而影響到自身原有按揭客戶數目,亦是考慮因素。 因此,近期滙豐 (00005) 推出定息按揭計劃,將減價幅度鎖定在首3年3.25厘或首5年3.15厘,較市面按息3.875厘低0.625厘或0.725厘,只是有限度地提早將P減回到5厘的按揭優惠,而且有關定息計劃不設現金回贈,反映銀行在按揭戰上態度仍然小心翼翼,未算進取搶按。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論