按揭減息戰會開打嗎？

美國聯儲局9月減息0.5厘，本港銀行亦減息0.25厘，一眾業主供樓負擔立即減輕一點。接着大型銀行推出定息按揭計劃，最低首5年定息3.15厘起，是否反映銀行按揭減息戰將會開打？ 本港銀行下調的是最優惠利率（Prime Rate，P），無論是業主或是準備置業的買家，在按揭上均會直接受惠，以每100萬元貸款額、30年期按揭計算，每個月大約減144元或3%。供款減幅不算多，對於推動置業意慾有限，相信每個月供樓開支減少一些，業主荷包多點錢，對於推動消費或多或少有點幫助。 按照經絡按揭轉介研究部公布的經絡按揭息率指數（MMI），8月份為4.14厘，由於本港銀行9月中減息0.25厘，相信9月、10月數據將反映，逐步回落至3.875厘水平，但甚麼時候才能夠重回到3厘以下水平，就仍然有相當多變數。 按息下跌空間 料仍有0.625厘 首先今年底前，美聯儲仍有兩次議息會議，按照利率期貨顯示，市場預計合共或再減0.5厘至1厘。隨着美國持續減息，香港銀行將P逐步減回至5厘（以滙豐等大行計算），相信只是時間問題。對於一眾業主們來說，未來供樓按息仍然有0.625厘下跌空間，但之後能否再進一步回落，就很取決於拆息（Hibor）能否下跌到拆息按揭（H按）按息低於「封頂息」水平。 另一個關鍵因素，是銀行按揭息率的定價策略，現時P按（最優惠利率按揭）或是H按的「封頂息」定價，一般採用「P減」計算，其中所扣減的息率取決銀行對按揭業務的積極度。以大型銀行為例，現時一般採用P減1.75厘，以有關銀行P為5.625厘計算，所以實際供樓按息是3.875厘。 現時大型銀行採用的P減1.75厘，普遍在去年9月開始，當時由P減2.25厘調整為P減1.75厘，雖然不影響本身正在供樓的業主們，但新入市的買家便要供多半厘息，近年大行的按息牌價曾經一般時間維持在P減2.5厘，跟現有牌價仍有0.75厘差距。 銀行取態仍審慎 觀望3因素 銀行方面有沒有進一步減按揭的空間，取決於幾個因素，一是資金成本的變化，以近期一個月拆息又回升至4厘以上，銀行短期內大規模調整按息意慾有限，未來就很取決外圍減息步伐，及資金成本回落的速度；第二是樓市的交投活躍程度，銀行對於爭取樓按業務的積極性有多少。 第三，大型銀行若果帶頭下調「P減」幅度，會否刺激市場按揭戰升溫，轉按需求增加反而影響到自身原有按揭客戶數目，亦是考慮因素。 因此，近期滙豐 （00005） 推出定息按揭計劃，將減價幅度鎖定在首3年3.25厘或首5年3.15厘，較市面按息3.875厘低0.625厘或0.725厘，只是有限度地提早將P減回到5厘的按揭優惠，而且有關定息計劃不設現金回贈，反映銀行在按揭戰上態度仍然小心翼翼，未算進取搶按。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論