2024-10-02
經濟日報
住宅租金升不停,各區「供平過租」屋苑急湧現。上周本港銀行跟隨美國減息後,中原城市租金指數138個屋苑之中,多達19個樓盤晉身「供平過租屋苑」,較去年同期增加近4倍。
隨着減息周期正式啟動,供平過租效應擴散,將會吸引更多租客轉租為買,成為樓市另一股推力。
政府大力輸入各項人才,住宅租金升幅明顯跑贏樓價。差餉物業估價署數據顯示,本港私樓租金已連升6個月,累升逾7%,創近6年新高,較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價連跌4個月,創近9年新低,自2021年9月高位計至今累跌近27%。
樓價急插水,租金勁升,加上本港跟隨美國減息,新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘,令「供平過租」時代重臨,促使「轉租為買」及投資者入市情況增加。
所謂「供平過租」是指業主每月供樓比起租住同一單位的租金為低,或租金回報率高於按揭利率。
差餉物業估價署資料顯示,港島區一個面積431方呎私樓單位,過去3年平均售價下跌近250萬元或33%,8月低見512.8萬元,而上月租住同一個面積單位的租金卻要21,021元,回報率高達4.7厘,若承造7成按揭,分30年還款,月供16,880元,已供比租低4,141元或2成。中原城市租金回報率7月升至3.32%,創逾11年半新高。
定息3.15厘計 7成屋苑供平過租
以目前P按息率3.875厘計,中原城市租金指數138個成分屋苑之中,7月有110個屋苑的回報率重上3厘水平,當中19個更達3.875厘以上,即高於現按揭利率水平,晉身「供平過租」屋苑。如果使用現時定息3.15厘產品,供平過租屋苑更增至96個,佔整體近7成。翻查紀錄,去年同期僅4個屋苑「供平過租」,更有近8成、即109個屋苑的回報率不足3厘。
上月回報達4厘以上的屋苑,佔15個,主要為樓價300、400萬細價樓。其中位於堅尼地城的嘉輝花園,過去1年租金升幅達20%,帶動租金回報升至4.96厘,成為全港租金回報最高屋苑。
另外,回報低至1厘的屋苑,亦由去年同期9個,減至5個,年底有望絕迹。現時回報率最低的成分屋苑為跑馬地禮頓山,7月回報率1.76厘,與去年同期相若。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁
欄名 : 大行觀點