2024-10-02
星島日報
日前美國聯儲局「突發」宣布減息半厘，本港多家大型銀行隨即「跟風」減息0.25厘，為市場及一眾「供樓族」帶來驚喜，並對本港經濟及樓市帶來提振作用。近期市場對於減息能為樓市帶來的正面效應抱有疑問，適逢筆者日前召開記者會公布有關內容，不妨「借花敬佛」於本欄分享一下。
首先，若對比2月底時「全面撤辣」與日前減息對樓市帶來的效力，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，於2月底全撤辣後，該一周的新盤成交量較消息公布前一周大增近8.2倍至597宗；期內全港35個大型屋苑於該一周的二手成交量，則按周增加1.32倍至116宗，全撤辣帶來的刺激效果可謂「立竿見影」。
反觀於日前減息後，該一周的新盤成交量僅較公布前一周增加1宗；同期二手一周成交量亦只按周上升4宗，可見減息對提振樓市的「威力」並不急勁，亦可見「減息」的效用發揮需時。
個人認為，2月底時「全面撤辣」的效果是即時性的，但卻「後勁不繼」；相比之下，雖則減息威力需時發酵，但結合撤辣，估計對樓市的作用是「細水長流」式的。
除了聯儲局減息帶動本港樓市以外，亦有越來越多正面因素提振本港樓股市場，相信未來樓市定必漸入佳境。例如，現時本港家庭供樓負擔正持續下降。以一個實用面積約500平方呎的單位為例，於3年前2021年8月樓價高位、供款20年及7成按揭並以最優惠利率（P）為基礎計算，當時的供樓負擔比率為68.6%，對家庭的支出負擔可謂不輕。
然而，隨着樓價由高位下跌、本港按揭息率下調、同時居於私人住宅的家庭月入中位數節節上升，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買家置業更輕易，變相利好樓市。
同時，日前內地三大金融監管機構推出救市「組合拳」，多舉齊下援助樓股市場，同時推動經濟增長，消息已即時令本港股市陷入「亢奮」，以超大成交地連升多日，氣勢如虹，估計亦將對對本港樓市帶來一片助力。
不過，既然中央政府頻推政策刺激經濟，本港政府亦理應盡快同步配合出招，藉此產生「協同效應」，令刺激香港經濟復甦的速度進一步提高。筆者建議，特區政府應放寬投資移民的資產涵蓋類別，重新將「住宅物業」納入投資移民的適用範圍，以吸引更多來自國內海外的資金、「人財」及家族辦公室到港發展，有助刺激樓市，繼而對本港經濟復甦帶來更正面支持。
布少明美聯物業住宅部行政總裁