2024-10-02
東方日報
全年難有突破 恐26載首見
樓市下行，發展商舊樓併購意欲跌至谷底，今年首3季未錄得任何強制拍賣申請，有測量師估計全年或會破天荒出現「零申請」悶局，將為強拍條例生效26年以來首見。市場人士認為，即使強拍門檻降低，亦未必能夠推動發展商重啟收購舊樓活動。
強制拍賣申請數量，與市況及政策走向有密切關係，該條例於1999年生效，起初申請人必須集齊同一地段90%或以上的業權，直到2010年首次放寬門檻之前，期間經歷沙士及金融海嘯，每年同類申請宗數介乎一至14宗。
自從2010年強拍門檻下調至80%後，申請數字隨即爆升，全年共錄21宗，其後2011年及2012年更步入收成期，分別錄46宗及57宗的歷史高位，其後多年亦能維持穩定表現，特別是2018至2020年樓市高峰期，同類個案每年錄得35至39宗水平。
市道低迷礙發展意欲
惟近年市況欠佳，強拍申請數字較往年明顯下降，去年全年同類申請只有5宗，按年急跌約77.3%，已創自2004年後的19年新低。踏入2024年，更暫未出現新增個案，對上一宗於去年10月底錄得，為恒基地產(00012)收購的大角咀福澤街24至30號永發大廈，即已有接近一年時間沒有新申請。
年底門檻降仍難改善
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，地產市道低迷，舊樓併購與買地一樣，在後市不明朗環境下，發展商沒有太大意欲啟動全新項目。再者，入稟申請至完成強拍程序需時大約兩年，尚未計及與小業主洽商的前期工作，在息口高企、樓市下行情況下，收購舊樓風險較大，成本亦會較高，相信今年很有機會沒有任何強拍新申請。
他續稱，目前市場的舊樓收購工作接近停頓，在現時八成強拍門檻下，地產商也欠缺動力推進強拍程序，即使今年底強拍門檻降低，估計同類申請情況不會有太大改善。此外，法庭已展開聆訊的項目，在審訊完成後，也有機會因期間的市況波動，導致底價不貼市，增加流拍風險。
受制時間及成本問題
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，現時一手住宅單位庫存充裕，強拍門檻又快將下調，今年暫未有任何申請屬預期之內，不過，重點仍是進行舊樓併購的時間及成本問題，市場上又不是沒有其他土地來源可供選擇。此外，由於物業價格下跌，進行強拍時底價則以較前期的估值報告去釐定。故他建議，在準備批出舊樓項目的售賣令前，就物業價值評估進行更新，對買賣雙方都較為公平。
至於經修訂後的強拍條例最快於今年底生效，強拍門檻將進一步降低。資料顯示，其中7個有迫切重建需要的指定地區，包括上環及西營盤、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣，以及荃灣，強拍門檻將按照物業樓齡下調至65%或70%。上述地區以外的非指定區域，樓宇樓齡60年或以上但少於70年，強拍門檻為70%。樓齡達到70年或以上，不論任何地區只要業權份數達到65%，即可入稟申請強拍。