最近，面對持續低迷的中國樓市，中國人民銀行推出了全方位的極度寬鬆住房信貸政策，如降息、降準、降首付及增加對房地產企業的融資支持等。中共中央政治局會議更首次明確提出，要促進房地產市場止跌回穩。
同樣，為了扭轉持續低迷樓市，加拿大政府早也採取了過度寬鬆的住房信貸政策，加拿大央行連續3次降基準利率，央行的基準利率由5厘下降到4.25厘，而且央行行長多次表示，目前加拿大的通脹已經走勢平穩，央行的基準利率下調是進一步趨勢；同時，政府宣布延長居民住房抵押貸款的年限，由25年延長至30年；降低購房居民的首付比例到15%。
加國推寬鬆房貸政策 樓市仍靜
但是加拿大政府這些過度寬鬆住房信貸政策出台之後，房地產市場基本上沒有太多反應，多倫多的房地產仍然處於銷售停滯狀態。
可以說，上一輪全球許多地方的房地產市場價格暴漲，甚至吹起一個巨大的全球房地產市場泡沫，很大程度上都與中國居民在全球房地產炒作有關（如溫哥華、多倫多等）。因為，中國持續20年房價只漲不跌的大潮，中國人很快就把這股房地產的過度炒作大潮帶向了世界各地。在多倫多，不到10年的時間裏，房價已經上漲一倍以上。
但隨着中國房地產炒作的退潮或房地產泡沫的破滅，隨着加拿大住房稅收政策收緊，以及加拿大央行把基準利率上調到近20年來高位5厘，多倫多房地產炒作及繁榮突然戛然而止，房價開始持續下跌近兩年，2024年8月份的房屋銷售量跌到20年前的水平。
面對完全沉寂下來的多倫多房地產市場，政府立即推出過度寬鬆住房信貸政策救市，但多倫多房地產市場沒有太多反應。
所以，多倫多的房地產市場要重新啟動，僅是政府出台極度寬鬆住房信貸政策還是不夠的，它必須滿足以下幾個條件：
一是房價還得繼續下調，調到滿足住房消費者基本的對價水平，而不是房屋投資者的對價水平上，房價下調幅度愈大，房屋消費需求釋放就愈大，否則房屋需求無法釋放出來；二是住房的價格開始企穩或微微上升，否則房價持續下跌的市場預期不改變，購買住房者根本沒有願意進入市場；三是在第二個條件出現後，房地產市場的信心才得以恢復，住房需求才能夠重新啟動。
但就這三個條件而言，前兩個條件是矛盾衝突的。在短期內，兩者的矛盾是無法化解的。
在9月24日國務院記者會上，人民銀行行長潘功勝表示，央行擬指導商業銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點。這項措施惠及眾多家庭，可減輕購屋者的利息負擔。
在全國層面，商業性個人房屋貸款不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%，以此支持城鄉居民多樣化改善性住房需求；及央行降準降息將向市場釋放流動性2.5萬億元以上。
購房者負擔降 刺激成效待觀察
對於央行這些針對性極強房地產救市政策，能否扭轉目前持續低迷的中國樓市，目前來看是相當不確定的，還得進一步觀察。因為，第一是，調低存量房屋抵押貸款利率0.5個百分點，當然所涉及的利益面極廣，它涉及到38萬億元住房抵押貸款持有者的利益，以此可減輕持續這些住房抵押貸款居民的利率負擔近2,000億元，這或許在某種程度上對居民消費有一點的拉動作用。但商業銀行也會降低相應的存款利率，就2024年底商業銀行的存款餘額近300萬億元的情況來說，降低其存款利率，涉及的利益會更廣，這可能對居民消費具有較大擠出效應。
更何況，2023年8月開始降低居民存量房屋按揭貸款利率，政策目標同樣是為減輕居民住房按揭貸款利率負擔，從而刺激居民消費，但這項政策已經推出了一年，實際效果並不顯著，因為在居民消費信心及企業投資信心不足的情況下，居民減輕的利率負擔資金最後還是回流到了商業銀行。
第二，央行統一調低購買第二套房屋首付比例到15%，以全面降低購買第二套房居民市場准入成本，刺激居民購買第二套房。但是房價還在全國性的普遍下跌的情況下，居民購買首套住房的願意都會很弱，那麼要他們購買第二套住房，其意願更是會弱。因為，從2021年下半年開始，中國房價出現了全國性持續下跌。一線城市房價基本上下跌了30%以上，不少城市房價下跌甚至出現腰斬。
在房屋市場，如果不能夠用信用制度及稅收制度對住房投資與消費進行嚴格的限定，那麼住房投資者對價水平，永遠會高於住房消費者的對價水平，並把絕大多數住房消費者擠出市場。
完成保交樓去庫存 助恢復信心
第三，房地產市場信心要恢復，當前保交樓事件要全面完成，過剩房屋庫存要下降到歷史的正常水平。對目前中國樓市來說，僅就這兩方面來說都十分艱巨的任務。
如果房地產市場信心無法逐漸恢復，居民同樣沒有願意進入房地產市場，住房需求同樣無法釋放出來。所以，就目前中國的房地產市場來說，僅用傳統方式是無法化解的，要扭轉當前低迷的中國樓市只能是另闢蹊徑。
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【知識庫】中央房策組合拳出台
中央政治局會議對樓市作出詳細安排，首次明確提出要「促進房地產市場止跌回穩」。
對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大「白名單」項目貸款投放力度。
要回應民眾關切，調整房屋限購政策，降低存量房貸利率。
人行將調降存量房貸利率0.5厘，料惠及1.5億人口，減少利率負擔近2,000億元。
將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%降至15%，為史上最低首付比例。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢