美聯儲局日前宣布減息0.5厘，屬自2020年3月進入加息週期後，超過4年來首次減息。香港上上下下均觀望減息周期是否真的來臨？銀行業會否即時跟隨減息步伐？樓市未來表現又會如何呢？
放寬貨幣政策刺激經濟
重回基本步，為何美國聯儲局終於會開始減息？經濟理論上，加息屬於緊縮貨幣政策，以壓抑通漲及避免經濟過熱，反之減息屬於放寬貨幣政策，用作刺激經濟之用。回顧聯儲局自2000年至今的減息周期皆出現「黑天鵝」事件 (括號內為周期啟動前兩季美國平均經濟增長率)，例如2001年的科網股爆破 (+1.4%)；2007年的金融海嘯 (+1.9%)；及2019年的新冠肺炎疫情 (+2.8%)等，均帶起刺激經濟之效。美國平均經濟增長率最新錄得加2.2%，換個角度而言，是次聯儲局啟動減息其中一個誘因，相信是壓抑通脹任務完成後，需透過減息維持經濟增長的動力。
至於香港自2000年以來，最優惠利率和拆息的走勢，與聯儲局利率走勢均有高度相關性，其中最優惠利率的波幅則比其餘兩項利率為低。以2020年初為例，當時新冠疫情於全球迅速蔓延，而聯儲局利率及拆息皆由2%水平降至接近0%，唯獨最優惠利率只下降約0.13%，並維持於5%水平左右不變。現時香港按揭計劃不論採用「P按」或「H按」，只有最優惠利率回落才可令實際按息下跌。據以往數據均顯示，本港銀行調整最優惠利率的幅度，均低於美聯儲利率升降周期的整體幅度。是次聯儲局減息半厘，而本港大部分銀行均只降息四分一厘，正與上述情況配合，即時效果為按揭供款將會下調。然而，香港樓市目前仍然處於好淡爭持的階段，其中儘管二手物業擁有的優勢是讓用家以比新盤更吸引的價格，購入更充裕的居住空間，但未來充足的新盤供應卻令二手市場受壓已是不爭的事實。此外，本港銀行跟隨聯儲局減息，亦意味定期存款資金將會準備尋找出路。以現時優質二手住宅物業收租回報率接近3.2%至3.5%計算，假如聯儲局持續減息，相信連同租約出售的二手住宅物業價格將有上升空間。
總括而言，香港樓市上升的動力正蓄勢待發，樓市會否出現明顯「轉角市」仍屬未知知數。本地近期負資產個案錄得超過30000宗，達近20年高位，銀行審視貸款利率水平相信會較以往謹慎。因此，置業者仍需檢視自身的還款能力，避免過分借貸。無論如何，單一次減息未必可以視作樓市重回正軌的信號。如何再一次趕上順風車？上至投資者，下至真實用家，都應多花心神作好準備。
李雋傑普縉助理總監(估值及諮詢)