2024-09-28
經濟日報
減息後每月供樓與租金差距明顯擴大，而銀碼細的上車盤，更成用家及投資者羅致對象。東九龍上車盤的得寶花園，低層1房放盤3個月以275萬元易手，造價重回2013年水平，假若以市值租金計，不止租金回報可近5厘，每月供款更較租金低近2成。
美聯高級分區營業經理黃家明指，新近成交為牛頭角得寶花園H座低層4室，實用面積253平方呎，屬1房間隔，單位於今年6月放售，叫價290萬元，外區客心儀單位間隔四正，而且價錢相宜，睇樓後即場議價15萬元，以275萬元成交，呎價10,870元，造價重返2013年水平。原業主於1998年11月以108萬元購入，持貨26年，即使平價沽貨，帳面仍可賺167萬元，期內物業升值逾1.5倍%。
以上址成交價計，假設承造7成樓按揭，30年還款期，按息3.875厘計算，每月供款為9,053元，而參考市值租金11,000元計，月供較租金低約18%，若將單位出租，租金回報更可達4.8厘，遠高於目前銀行定存息率。
得寶1房月供9053元 可租1.1萬
減息以來，細價屋苑反成為用家注視對象，晉誠地產高級營業經理鄧錦雄指，浪翠園3期8座中層A室，實用面積412平方呎，成交價370萬元，呎價8,981元。原業主於2009年以150萬元購入，持貨15年轉手帳面獲利220萬元。以同類型單位市值月租約12,500元計，上址借7成，利率、年期如前述一樣下，每月供款約12,180元，較月租低約3%。
投資者亦看中樓價跌、租金升，息口回軟的誘因，伺機入市。新近獲投資者購入的屯門居屋兆禧苑D座高層10室，實用面積415平方呎，2房，區內投資客鍾情單位擁開揚海景，加上業主隨着市況調整售價，由放盤價368萬元累積減50萬元，決定趁低吸納，以318萬元（自由市場價）購入上址，呎價7,663元，該單位若作投資收租，現時市值租金11,000元，租金回報率可達4.2厘。
各區湧現「供平過租」的屋苑。據美聯最新公布數字顯示，大圍金獅花園、沙田花園城、沙田河畔花園、牛頭角得寶花園、荃灣中心等15個屋苑均已現「供平過租」情況，這些屋苑每月供款較每月租金的支出，低出介乎13.2%至20.5%
以金獅花園實用面積約306平方呎的單位為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，每月租金即約13,492元。而同月屋苑平均呎價約10,652元，樓價約326萬元，若以承造7成按揭、30年還款期、P按3.875厘計算，每月供款約10,729元，即「供平過租」逾2成。
供樓負擔比率50.8% 逾8年低
劉嘉輝表示，目前樓價已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調0.25厘，同時居於私人住宅的家庭月入中位數亦較3年前增加約10%。以實用面積約500平方呎的單位為例，最新供樓負擔比率已由2021年高位的68.6%，回落17.8個百分點至約50.8%，並創自2016年7月後的逾8年新低，反映現時本港家庭供樓負擔正持續下降。
另認為，隨着美國踏入減息周期，本港亦有望跟隨下調按揭息率，令「供平過租」的幅度及屋苑數量漸增，勢吸引以往轉賣為租的人士更為積極入市，也促使租客轉租為買，利好樓市。
作者：陳嘉敏、殷凱怡
責任編輯：黃鑠安