新樓搶先回到10年前價

昨日有新盤開價，市場評為回到10年前的價位，剛好昨日差餉物業估價署發布，2024年8月份二手樓相關的私人住宅售價指數為292.1點，大約回到8年前。若二手同樣回到10年前，還要跌多少？ 昨日元朗新盤推出，鄰近元朗市中心，有生活起居及交通便利，且屬現樓，可即買即入住或即收租，首批折實平均實用呎價約9,278元，折實入場價低見242.91萬元，創元朗區新盤約10年來入場價及均價新低，屬時光倒流價。 二手私樓價指數 創8年新低 差估署公布8月私人住宅售價指數為292.1點，較7月的297.2點續跌1.7%，已連跌4個月，累跌5.7%。樓價創下自2016年9月以來的96個月（即8年）新低。 今年首8個月，樓價累積下跌了6.2%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅擴大至26.6%。 最新二手價指數292.1點，除了代表樓價跌至2016年9月水平之外，由於2015年及2016年樓價表現波動，相關價位亦同時跌在2015年4至5月間水平。 再翻查資料，一手有新盤以10年前價開盤，二手價今年8月292.1點，10年前亦即2014年8月價格指數則為261.2點，如果現水平要跌至10前年價位，仍有約11%跌幅。 又或者粗略地計算2014年全年，每月樓價指數低位243.7點，高位278.1點，不論選取哪一個水平，二手樓價要回到2014年，跌幅由5%至17%不等。 而新盤減價，肯定較每宗二手成交價累積的減幅要快要狠得多。唐榮過去亦有提及，差估署較早年的資料是以季度呈現，樓價大型調整，有紀錄第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。 當時1981年第3季的樓價指數是24.6點，跌至1984年第3季的16.7點，下跌時間一共12季或3年，可以作為這一輪跌市的參考。 息口有下調空間 難扭轉跌勢 利嘉閣地產的研究報告亦補充，8月份樓價跌勢未改，主要受一手新盤仍以低價推出，令二手樓價持續受壓。綜觀8月下旬至9月上旬的實際市況，新盤低價開售的情況沒變，故料9月樓價將再跌1%，預示第3季樓價跌幅有機會擴大至4.4%。 美國減息半厘及香港跟隨減息四分之一厘，以至息口尚有下調空間，的確可刺激入市意欲，但料會先反映在交投量之上，暫未見可明顯扭轉樓價跌勢，最多只是緩和跌幅，如第4季得以偏向窄幅橫行，全年樓價料跌7%。 不過，倘若新盤繼續低價開售，二手仍會受壓，則全年跌幅有機會擴大至近1成。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論