2024-09-27
經濟日報
寫字樓需求是經濟脈搏的直接反映,如今宏觀經濟形勢仍然充滿不確定性，近年來不少企業選擇縮減辦公空間，擴張的公司卻寥寥可數，過往香港IPO（首次公開招股）市場暢旺,尚可帶動寫字樓需求，然而這一情況已經發生顯著變化。
根據CBI發布的《香港IPO新股及上市申請- 2024年上半年洞察及回顧》報告，「2024年上半年，香港IPO市場以中小型新股主導，公司估值較上年同期低27%，只有約131億港元，期內有114家公司申請上市，按年下跌13%，IPO市場延續疲弱氣氛。」
此外，隨着內地與香港的經濟合作日益增强，兩地經濟亦相互牽動，由於現時內地經濟發展放緩，營商環境不穩，導致來港設辦事處的中資企業減少，繼而影響香港寫字樓需求；而早前美國眾議院通過了至少25項關於限制中國在經濟、政治及科技領域的法案，不禁使人擔憂中美地緣政治挑戰或會對香港作為國際金融中心的地位造成影響。
另一方面，辦公模式的轉變亦為寫字樓市場帶來挑戰。經歷疫情後，不少公司已具備讓員工在家辦公的經驗及技術支援能力，在不影響工作效率的情況下，筆者相信未來會有更多僱主推行居家辦公，有關數字將繼續增加；同時，自由座位（Hot Desk）辦公模式也在興起，即員工可以自由選擇座位，輪流共用辦公桌，據了解，一些外資地產代理公司已經取消了固定座位，採取混合辦公及hot desk模式，這樣一來公司毋須配置一對一的辦公桌數量，便能滿足員工辦公需求，從而可租用更小的辦公室以降低運營成本。另外，東南亞及內地相對廉價的勞動力也在吸引機構將部分工作外判，進一步導致租用面積的減少。
差餉物業估價署《香港物業報告2024》中指出，截至2023年底，本港私人寫字樓空置率升至14.9%，空置量則按年升逾5%至196萬平方米。整體私人寫字樓空置率維持在雙位數同時，近兩年還陸續有新的商業樓面供應，報告中預測2024及2025年的私人寫字樓落成總量達29.2萬平方米，中西區將成為新落成甲級寫字樓的主要供應地區，落成量分別佔預計總供應量的43%和40%。
美聯商業數據資料顯示，截至2024年8月29日，港島十大甲級商廈放租的總樓面面積超過124萬平方呎，庫存累積加新供應，筆者認為目前寫字樓市場租金仍未見底，租客議價空間將進一步增大，或會吸引部分企業趁低進行升級搬遷及洽談更長租約期。
減息對樓市影響 有待觀察
美國聯儲局於9月19日宣布降息半厘，是近四年以來首次，隨後，金管局將貼現窗基本利率下調50基點，降至5.25厘，本地眾多銀行亦跟隨減息步伐，將現行最優惠利率（P）水平，由年利率5.875厘調低至5.625厘。筆者認為減息對樓市的正面影響毋庸置疑，但市場需要時間來消化這一變化，其具體影響仍有待觀察。
撰文 : 周晉旭 美聯商業高級區域營業董事
欄名 : 專家論市