2024-09-27
星島日報
相信上星期無人會相信香港會即時跟隨美國減息0.25厘，因為過去香港亦未有跟足美國加息，過去兩年多美國累計加息11次共5.25厘，但期間香港的最優惠利率卻僅僅加息0.875厘，香港對美國息率變化確實並非亦步亦趨，原先市場亦預期香港最快要等到年底香港才會減息，最終美國大幅減息半厘，多間香港的大型銀行亦即時減息0.25厘，來一次「突如其來」的香港減息，減息會對樓市帶來多少刺激，比對於年初的全面撤辣，撤辣再加上減息，樓市能否全面逆轉。
在過去一段時間的高息環境，3個月以至一年的中長期定期存款息率，曾升至4厘甚或是5厘以上的水平，比對於同期的租金回報率曾跌至3厘以下，甚或只是2厘的水平，當定存的息率遠高於租金回報率，加上過去一段時間樓價持續整固，買磚頭成為風險較高的投資，一般投資者自然會將資金存放於定期存款，買樓收租自然變得相當陌生。
不過隨着減息周期的展開，近月定期存款的息率已顯著回落，最新的定期存款的息率一般已回落至約3厘水平，個別或許會達3.5厘以上，與此同時，隨着樓價回落以租金又顯著回升，近月租金回報率已顯著回升，按差餉物業估價署計算的私人住宅回報率，以A類的小型住宅單位計算，最新物業回報率已升至3.6厘，是自2012年中以來的近12年新高，換言之租金回報率已超越定期存款的息率，加上暑假過後租金更高，相信目前的租金回報率肯定更高，買樓收租的吸引力自然大增。
買樓收租回報率顯著回升的同時，供平過租亦已重現，現實上目前已有個別屋苑出現供平過租的現象，以馬鞍山的半新樓薈朗，屋苑現時一房單位售樓價約430萬元，七成按揭的每月供款為17596元，而現時屋苑一房單位租金為18000元，供樓比租金還要低，港島杏花村的供平過租更明顯，早前低層單位以648萬元成交，按七成按揭計算，減租後每月供款僅約21330元，但有關單位最新租值達24000元，減息不但令買家供樓負擔減輕，亦令供款比起租金更低，自然有助整體一、二手成交的回升，樓市氣氛自然逆轉，樓價亦會見或回升。
楊永健
世紀21 Q動力總經理