內地房產新政 利港挖掘機遇

中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證券監督管理委員會三部門，前天宣布金融支持經濟高質量發展的新政。 人行行長潘功勝宣布的措施格外引人注目：引導銀行降低存量房貸利率，預計平均降幅在0.5個百分點左右；統一房貸最低首付比例至15%；延長兩項房地產金融政策文件的期限；優化保障性住房再貸款政策；支持收購房企存量土地。 重磅「組合拳」 超出市場預期 這是繼5月17日內地房產政策後，又一次針對房產的組合拳，也是近年來幅度最大的一次政策調整。 受此利好消息影響，前天，上證指數急升超過4%，恒生指數亦急升4%，成交勁增，大大提振了內地和香港市場的信心。 這次將出台的房地產新政是一套重磅組合拳，覆蓋了涉及房地產的「全生命周期」。主要體現在以下三點： 一是「降門檻」。「5.17」房地產政策把首套房的最低首付比例降至15%，二套房為25%；這次把最低首付比例統一降低為15%，入市門檻進一步降低。 二是「降成本」。此次把存量房貸利率降低0.5個百分點，初步測算，將惠及5,000萬戶家庭、1.5億人，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1,500億元人民幣左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為。 三是「促流動」。這次的調整涉及：房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，從2024年12月31日延長到2026年12月31日；將保障性住房再貸款政策中人行出資的比例，由原來的60%提高到100%；允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。同時，人行降低存款準備金率0.5個百分點。 這些措施都是為了促進流動性，讓房子在市場上流動起來，讓資金在銀行、企業、購房者之間流動起來。 「5.17」房地產政策效果不及預期，有人認為，主要是把重點放在了降低「入市門檻」上，即降低首付比例，房貸利率也有降低，但幅度不大。這次則兼顧了入口、出口，以及降低存量房貸利率，是針對房地產「全生命周期」的新政，相信會產生綜合效應。 瞄準時機出招 加大放水力度 此前，有人抱怨央行刺激樓市力度不夠，「只見樓梯響，不見人下來」，「零敲碎打式」出台政策，效果不佳。其實，央行不是沒有大招，而是等待時機。 美國聯儲局於當地時間9月18日宣布，將聯邦基金利率目標區間下調50個基點，降至4.75%至5.00%之間的水平。這也是4年來美聯儲首次降息，預示着美元加息周期結束，進入了降息周期。中國央行出大招的時機終於來臨！ 最近幾年，美國「暴力加息」，吸引全球資本流入美國，這也給中國吸引外資造成困難。中國經濟由國企、民企、外企支撑，美元持續加息，導致一些外企和民企出走。同時，拉大了人民幣與美元的利差，導致人民幣貶值，不利於刺激消費，內地市場消費低迷，這正是重要原因。 美元降息，中國央行把握這個契機，對存量房貸降息，令5,000萬戶家庭節省約1,500億元人民幣的支出，據測算，其中將會有35%會用於消費，將為提振消費注入動力。 另一個值得注意的事情是：9月8日，中國發布《外商投資准入特別管理措施（負面清單）2024年版》，也就是最新版的外商投資准入負面清單，全面取消製造業領域外資准入限制，並放寬服務業准入限制，加大吸引外資的力度。 今年以來，內地出口勢頭強勁，但消費和投資低迷，特別是8月份的數據令人擔憂難以實現全年5%的增長，此次，央行打出「重拳」，顯示出「保5」的決心。把此次房地產新政與此前吸引外商投資措施聯繫起來看，可以看到，中國經濟的動能在持續增加。 洞察變化 找準發力點振經濟 受央行房地產新政刺激，前天，恒指升753點收市，重返19000點，創4個月以來高位，成交量激增至2,400億元；昨天收市續漲128點。 股市是市場的「晴雨表」，反映最快。其實，由於內地經濟體量大、香港與內地經濟聯繫緊密，內地的政策變化對香港的影響深遠。我們應洞察內地的政策變化，尋找香港機遇。就此次金融支持經濟高質量發展的新政而言，有以下三點應該觀察和思考： 其一，央行釋放流動性，對香港有甚麼影響。隨着內地銀根放鬆，向市場釋放流動性，這亦會通過滬港通、深港通等渠道傳遞到香港市場，將給香港經濟帶來正面影響，那麼，影響力度會有多大，影響面會有多寬，特別是對香港樓市和股市的影響如何，值得深入分析。 其二，內地刺激消費，對香港有甚麼影響。內地降低房貸利率，這將減少許多家庭減少支付利息，增加消費支出。這些消費支出會流向哪些領域、哪些地方，香港如何瞄準這一變化吸引內地居民來港消費，值得認真研究。 其三，內地寬鬆貨幣政策與吸引外資措施產生的「疊加效應」，對香港有甚麼影響。內地房地產市場經過持續3年的深度調整，存量房地產資產價格跌了3成左右。美元降息後國際資本也會尋找新的流向，內地也加大了吸引外資的力度，而香港是外資進入內地的通道，那麼，香港如何把握機遇，促進外資進入內地呢，值得全面探索。 十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在香港特區2024年「全民國家安全教育日」開幕典禮上的致辭指出：「融入國家是為了更好地融入國際、擁抱世界，是為香港的獨特優勢和香港的發展擴容賦能，讓香港的特色和優勢更加彰顯。」 細細品味夏主任這段話，再看看內地房產新政，我們可以意識到，國內、國際、香港的市場其實是「一體三面」，聯通度高，互為因果，應該把這三者聯繫起來觀察思考問題，洞察變化，把握機遇，找準發力點，千方百計提振香港經濟。 ................... 【知識庫】「5•17」房地產政策知多些 •中國2024年5月17日推出了一系列被稱為「5.17」房地產政策，旨在挽救低迷的房地產市場。 •取消房貸利率下限；降低首付比例：首套房貸款的最低首付比例調整為不低於15%，二套房則不低於25%。 •政府收購存量房：設立3,000億元人民幣保障性住房再貸款，用於政府收購已建成但未出售的商品房，轉為保障性住房。 •「5.17」政策效果不及預期，因此9月24日再推出進一步刺激措施，包括降準、降息、降存量房貸利率，房貸最低首付比例統一降至15%。 撰文 : 屠海鳴 全國政協港澳台僑委員會副主任 香港新時代發展智庫主席 暨南大學「一國兩制」與基本法研究院副院長 客座教授 欄名 : 知•析趨勢