2024-09-24
星島日報
相信上星期無人會相信香港會即時跟隨美國減息0.25厘，因為過去香港亦未有跟足美國加息，過去兩年多美國累計加息11次共5.25厘，但期間香港的最優惠利率卻僅僅加息0.875厘，香港對美國息率變化確實並非亦步亦趨，原先市場亦預期香港最快要等到年底才會減息，最終美國大幅減息半厘，多間香港的大型銀行亦即時減息0.25厘，來一次「突如其來」的香港減息，減息過後，香港樓市變局如何，樓價會否逆轉並見底回升。
首要的改變是香港會跟隨美國減息，當然兩地的減息幅度會有所不同，再者基於現時估算，美國聯儲局於年底前尚有兩次的議息會議，分別是11月及12月，相信年底前美國仍會減息兩次，連同本周的減息，年底前累計減息幅度可1厘，港美息差將大幅收窄，年底前香港仍會跟隨美國減息，累計減息幅度可達半厘。
儘管現階段難以估算今次減息周期會維持多久，最終亦要視乎美國經濟的未來走向，不過按現時的估計美國減息周期亦至少維持兩至三年，以上周減息後，以現時香港滙豐銀行的最優惠利率P是5.625厘計算，未來香港P或會重返5厘的水平，以現時實質按揭利率約3.875厘計算，相信未來香港的實際按揭利率或會減至3厘的水平。
假設如果現時本地銀行拆息持續回息，按拆息計算的按揭利率，未來本地實際按揭利率或有機會重返3厘以下的低水平。
減息可令買家供樓負擔減輕，自然有助整體一、二手成交的回升，基於香港最快於年底前少展開減息周期，換言之短期內香港樓市仍處於觀望狀態，加上現階段市場供應充足，無論一、二手市場均有一定選擇，短期內香港樓市或許仍處於整固期。
但隨着減息周期的展開，供平過租重現，現實上目前已有個別屋苑出現供平過租的現象，以港島杏花邨為例，早前低層單位以648萬成交，按七成按揭計算，減租後每月供款僅約21330元，但有關單位最新租值達24000元，供平過租已經重現，樓市氣氛自然逆轉，樓價亦會見或回升。
楊永健世紀21 Q動力總經理