一連三集講解了香港城市更新工作的重要性、持續性和複雜性，以及簡介了市區重建局過往的工作和未來面對的一些主要挑戰，今集再談談城市更新中私人重建發展的情況。
與人口老化一樣，香港的樓宇老化速度開始步入高峰期。在2013至2022的10年間，樓齡達50年以上的樓宇增加了5000多幢，但同期落實重建的私人樓宇只有約1600幢（包括市建局及私人重建），遠遠追不上樓宇老化的速度。
考慮到香港人口在7、80年代增長迅速，政府與私人市場當年都加快覓地建屋，估計在未來10多年步入老年的樓宇數目將會更高速地增長。
料未來10年老人高速增長
當然，有部分高齡樓宇通過良好的日常管理和持續的維修保養，可以延長其使用壽命，維持物業的價值，未來多年都未必急需拆卸重建，但亦有不少舊樓因為業權分散、業戶之間有不同意見、業主年紀老邁甚至已失聯、存在大量違規僭建、劣質劏房等不當使用情況，長期管理不善，日久失修，拆卸重建無可避免。
私人重建發展面對困難和挑戰，不少都與市建局相同，但後者可通過政府運用《收回土地條例》強行收地收樓，有既定的「同區7年樓齡」賠償標準，以及毋須因提高發展密度或改變用途而向政府補地價，惟整體財政原則仍要自負盈虧。
提高重建地段容積率
私人收購重建則沒有以上的政府政策支持，需要自行與小業主討價還價，可能要花上多年時間，才能取得足以啟動法定強拍程序的業權份數，並須在收購價、補地價、顧問費、重建建造費、利息支出、審批時間、合規成本和市場風險等之間「計掂條數」，可以賺取合理的經濟回報才成事。
因此即使在樓市暢旺，樓價持續上升時，一些已用盡或超出可用地積比、重建發展潛力較低的市區舊樓，例如筆者早前拍片介紹過的北角「怪獸大廈」，也一直乏人問津。
為了加快香港的城市更新工作，立法會在今年7月通過修訂俗稱「強拍條例」的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，降低了多類舊式樓宇和區域的強拍門檻，以及引入了毗鄰地段合併重建發展的新機制，希望可促進私人收購和提升重建項目的價值。
然而，鑑於現時物業市場的情況，不少私人收購及重建計劃都減慢以至擱置。最近就有多宗醞釀了十多年的強拍重建個案，因為市況欠佳而去到「埋門一腳」也「流拍」。
參考活化工廈模式
如何提高私人收購重建的誘因，令項目的經濟回報提升，最有效方法是提高重建地段的容積率，並豁免補地價。但正如前文所述，不少舊區的發展密度已相當高，缺乏公共和綠化空間，再大增容積率或會令交通及社區配套不勝負荷。一刀切地豁免補地價，亦有違政府理財原則，以至被人質疑涉及利益輸送。
故此，筆者一直建議將現時主要由市建局推行的「小區重建」模式，擴展至適用於私人重建項目，以至引入跨地段、跨地區的地積比轉移制度。通過整合街道、後巷等用地，不但可增加舊區的公用空間和改善生活環境，同時亦可增加重建誘因。
政府做好「促進者」角色
例如重建地段超過某個面積，可以給予額外住宅樓面。至於未能盡用的容積率，可容許轉移到新開發區，例如北部都會區和交椅洲人工島的發展用地而毋須補地價。
此外，政府應進一步簡化與重建發展相關的審批程序，縮短時間及減少耗費資源，降低私人重建的成本和風險。
例如政府有明確的政策措施，指定某個區域因樓宇失修嚴重，容許適度提高容積率及應用地積比轉移進行「小區重建」，便可參考現時活化工廈的模式，除必要的地契修改外，毋須每個項目都提交城規會批准，直接按既定政策由相關技術部門審批。
政府除了作為「監管者」，也要做好「促進者」、「促成者」的角色，積極借助私人市場力量，應對日益惡化的樓宇失修問題，加快城市更新步伐，改善市民的生活素質。
謝偉銓 立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員