2024-09-23
經濟日報
從2021年下半年開始，中國樓市調整已經近3年了。依照中國樓市的傳統經驗，一旦樓市不景氣，政府推出救市政策一定是立竿見影，樓市很快就反轉過來，而且以往政府的救市政策都是無往而不勝。
但是，在這次中國樓市調整中，這次傳統的經驗與政策則是行不通，市場對政府救市政策反應十分平淡，甚至於沒有泛起太多漣漪。全國各城市房價向下調整仍在持續。
例如，中國房地產研究機構中指研究院發表的報告指出，8月，中國100城二手房平均價格為每平方米14,549元，按月下跌0.7%，已經連續28個月按月下跌，按年下跌為6.9%，100個城市房價都在每月都在下跌，全軍覆沒。
房價下調3年 是否已見底？
還有，國家統計局最近公布的數據顯示，8月70個大中城市新建商品房的價格指數按年挫5.3%，為2015年5月下滑5.7%後的最大跌幅。新房的價格按年及按月計都連續下跌14個月。
根據中原地產研究院數據，到2024年7月，即使是一線城市，二手房價與高峰時相比，北京、上海、深圳、廣州分別下跌了27.4%、27%、37.3%、26.8%，而且這種房價下跌還在繼續。一線城市房價下跌幅度都如此龐大，如此深，那麼二線以下城市房價下跌更是慘不忍睹。各城市房價的暴跌或腰斬比比皆是。
現在的問題是，中國樓市已經近3年的房價調整，全國所有的城市房價跌幅是如此之大，跌幅是如此之深，是不是中國房價調整已經見底？是中國房地產市場調整周期已經進入後半場？
有樂觀者認為，中國樓市的房價調整將在2024年見底；也有人認為中國房地產市場走勢將是L型，房價再向下調整的機會不大。
其實，中國樓市房價持續下跌的問題並非這麼簡單。這不僅在於前20年中國樓市聚積了一個巨大泡沫。在這20年裏，各城市房地產過度炒作是常態，全國房價都在短期內翻倍暴漲，也是常見的事情。例如，北京四環以內的多數住房，房價上漲10倍已經十分平常了。即使是一些縣城房價也出現翻倍的上漲。如果中國的房地產泡沫破滅，並讓這些城市的房價回歸理性，那麼中國樓市的房價腰斬或暴跌是不可避免的。以此邏輯，中國許多城市的房價向下調整將持續。中國樓市的整個房價沒有再低，只有更低。
地方仍想托房價 庫存難出清
還有，中國樓市與任何已開發國家的房地產市場相比有根本上不同。已開發國家的房價基本上是市場決定，中國樓市房價則是由地方政府主導和決定。到目前為止，中國樓市仍是一個政策市。即樓市的要素交易非市場化（如土地、資金），樓市的房屋交易多數時候由政府行政來控制。因為，房價對土地價格有決定性的作用，地方政府為了土地財政最大化，政府有動力不斷地推高房價。中國樓市投機炒作如此瘋狂，與地方政府的土地財政最大化密切相關。
即使這次中國樓市出現周期性向下調整，許多地方政府仍想控制房價，想如往常一樣來托住站在高山上的房價。房地產開發商手中持續未售出房屋愈來愈多，這不僅在於市場供需關係的巨大變化，也與地方政府對房價控制，不讓房地產開發商自行定價銷售有關。在這種情況下，房地產開發商持有龐大的房屋庫存，自然會令中國樓市出清困難，市場的調整周期拉長。
當然，最重要的還是2021年以前的房地產市場基本上是一個以投機炒作為主導的市場。在以投資炒作為主導的房地產市場，不僅在投資者把購買房屋作為賺錢工具，利用金融槓桿對住房進行瘋狂炒作，把房價不斷推高，把房地產泡沫吹得巨大，更在於住房的投資者出價水平，永遠高於住房消費者的出價水平，把住房消費者擠出市場。所以，在這個以投資炒作為主導房地產市場，絕大多數房屋消費需求者是沒有能力進入這個市場的。
當房地產市場泡沫破滅，房地產市場性質發生根本性變化之後，房地產市場由投資需求為主導的市場，轉化消費需求為主導的市場，購買住房不僅無利可圖，甚至於要承擔巨大風險，住房的投資需求會立即消失得無影無蹤，房屋市場只剩下的房屋消費需求。
但是，由於房屋投資者的出價水平與房屋消費者的出價水平，存在着一個巨大的差距，現在的房價持續下跌，只是讓房屋投資需求的泡沫擠出，只是讓房屋投資需求者再也沒有意願進入市場，而住房的投資需求要轉化為住房的消費需求，這個巨大的價格差距或缺口，還得需要讓房價不斷地向下調整來彌補；而房價下調到甚麼程度，才能滿足絕大多數居民可承擔的支付能力則是一個漫長的過程，住房的消費需求，就是在這種房價持續不斷下跌的過程中，不斷地緩慢地釋放出來。
例如，2024年上半年全國100個重點城市的房價收入比為10.6（比2023年同期下跌了7.4%），一線城市房價收入比為26.3（深圳為34.9）。如果目前中國房價收入比，與聯合國計算出較為合理的房價收入比指數3至6相對照，當前中國房價仍處於較高的水平。也就是說，中國樓市的房價水平仍處於一個高位，房價調整還得繼續。那些房價漲得極高的一線城市更是如此。
還有，盡管當前中國樓市的性質發生了根本性轉變，由以投資炒作主導的市場，轉化為消費需求為主導的市場，但中國民眾前20年所形成的購買住房概念不會立即轉變。前20年中國絕大多數民眾之所以會利用過高的金融槓桿湧入房地產市場，就在於預期購買住房都能夠賺錢，購買住房是一個最好的投資工具，是個人財富持有最好的方式。既然購買住房是個人財富持有最好的方式，那麼要引導當前中國居民進入房地產市場，居民同樣會關注房地產市場預期會發生甚麼變化。
日本樓市調整近20年 內地或更糟
如果居民預期所購買房屋價格還會下跌，購買房屋後個人財富還會縮水，那麼購買房屋門檻無論如何降低、房屋貸款利率如何下降、購買房屋各種優惠條件如何好，居民也是沒有意願進入房屋市場的。因為，這些優惠條件所省下成本與購買住房的本金相比是微小的。
近兩年來中國樓市的情況就是如此，居民沒有願意加槓桿投資住房，全國住房抵押貸款增長，基本上保持在38萬億元左右沒有增長。在預期房價還會繼續下跌的情況下，居民沒有意願進入房屋市場，中國樓市調整將是一個漫長的周期。
總之，中國樓市價格向下調整將是一個漫長的過程，無論是房地產企業、地方政府，或是購買房屋者，希望這種市場調整在短期內完成是不可能的。因為，中國樓市的價格要回歸到理性水平，或絕大多數居民有支付能力承擔的水平，是一個漫長的過程而且是相當不確定的。
從日本的經驗來看，這種市場調整經歷近20年的時間，當前中國樓市情況或許比日本當年的情況還要糟糕，所以中國樓市調整周期到底有多長，更是不確定的。我們對此不應該抱太多幻想。
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【知識庫】內地近期有何樓市新政？
•內地部門考慮結束對首套房及二套房的區別，這意味非本地居民在一線城市購房的需求可能得到提振，而購買二套房的時候可以減少首付金額、以及降低房貸利率。
•廣州南沙樓市限購政策全面鬆綁。
•考慮進一步下調存量房房貸利率，允許高達5.4萬億美元的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔。
將允許地方政府利用專項債券籌集的資金，用於收購存量待售住房。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢