2024-09-18
經濟日報
受惠於人才計劃及留學生來港，本港住宅租務市場持續升溫，各區租金頻頻破頂，帶動租金回報率不斷攀升。當中，細單位回報率升至12年新高。
整體租金表現逆市造好，尤其中小型住宅單位，租金回報升勢跑贏大市。筆者留意到，差餉物業估價署最新公布數字顯示，實用面積約431方呎以下的私人住宅A類細單位回報率已連升3個月，7月衝上3.6厘，按年升逾兩成，兼創2012年7月後的12年新高。
每個物業的租金回報率均不同，視乎入市時期。如過去幾年樓市經歷大幅調整後，樓價跌，租金升，現時買樓收租回報更高，比三年前低位回升近6成。
租金回報率 高於按揭利率
最簡單的計算回報率方法，就是將全年租金除以買入樓價，所得出的百分比就是租金回報率。而當租金回報率高於按揭利率，代表供樓已平過租樓，可視作買樓自用及投資的較佳時機，不少買家會視之為入市訊號之一，認為樓市已跌至最尾聲，把握撈底機會。
舉一個實例，一名投資者於今年3月，即政府全面撤辣後以304萬元購入九龍灣得寶花園一個面積265平方呎單位收租，並於本月成功以12,300元租出，業主一年收租約14.8萬元，回報近4.9厘，屬理想水平。目前供樓利息4.125厘，意味此單位帳面已「供平過租」。當然，買樓收入要留意管理費、差餉地租等隱藏成本。但以上述細單位為例，扣除以上所有開支後，回報率仍逾4厘，較現時一般銀行定存息率約3.5厘為高。
回報率與樓價走勢息息相關，在2009年至2021年大失市，樓價連升13年，樓價累升近2.8倍，同期細價樓回報率由4.2厘，跌至2.4厘；而2022年至今，樓價跌逾11%，回報率則由2.5厘升至3.4厘。由此可見，當樓價升，回報率普遍向下。反之，回報率升，樓價則相對抵買。
翻查紀錄，以上世紀八十年代末至九十年代初買細價收租回報最可觀，當時回報率高逾8厘。但大家不要忘記，八十年代供樓利息同樣是歷來最高，按揭息率為最優惠利率P加2至3厘，而當年的P是19厘，即實際按揭息率就高達21至22厘，可見當年市民供樓是非常辛苦，單是供樓已佔去收入的一半，與今日的息口比較，可謂差天共地。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁
欄名 : 大行觀點