2024-09-16
星島日報
今年次季至8月份期間，不少銀行在拆息及資金成本持續高企情況下曾一度收緊按揭步伐，當中包括削減按揭回贈至逐步清零，以及銀行之間的樓按取態參差，令一些用家感到無所適從。此外，部分銀行亦曾於4月份起暫停為轉按提供拆息按揭（H按），僅提供最優惠利率按揭（P按）。
提高回贈吸引客戶
隨着息率快將回落，自8月中起銀行已逐步改善按揭取態，至今大部分銀行已回復正面按揭審批取態，按揭審批尺度亦復如常，亦有不少銀行重展積極樓按取態；而最近陸續有銀行調高按揭現金回贈，由原本清零$0恢復為按揭客戶提供現金回贈介乎0.1%至0.3%不等，個別更高達0.5%或以上，因應客戶背景質素及貸款額等因素審批。提高回贈是吸引客戶、樂於向按揭客戶提供優惠的做法，反映銀行抱正面積極樓按取態。
最近亦有個別大型銀行重新推出按揭預先批核服務，幫助準買家在置業前了解可獲銀行批核的按揭成數金額，讓買家入市更有預算及信心，加上8月23日金管局聯同銀行公開表明若借款人提交之文件齊備，可於兩星期內向批出按揭審批結果。從最近銀行增加回贈、重推按揭預批、提出兩星期審批指標、審批取態正面具彈性等等做法來看，反映銀行樓按取態已轉為積極，相信當本月中美國展開減息步伐、接着年內至明年息率有望逐步回落之走勢下，銀行樓按積極性更會進一步增加。
此外，最近亦有銀行將轉按業務復常化，包括轉按申請可同樣選擇H按，甚至可提供之轉按優惠與新買賣看齊，並同樣獲得現金回贈，有需要轉按的業主可受惠。
過往銀行若縮減按揭優惠均傾向先於轉按貸款削減回贈，一方面將影響減慢延至新成交按揭，另一方面亦順道扭轉客戶定期轉按賺回贈影響銀行收益的環境；如今銀行復增回贈優惠亦多傾向提供予新做按揭客戶為先。雖然有部分銀行之轉按回贈優惠不及新做按揭，但大部分銀行對於轉按之審批取態及息率已復如常及正面。
審批取態正面具彈性
而事實上，市場上有着不同實質的轉按需求，包括將快屆滿低息蜜月期的發展商按揭轉按至銀行、由原有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如轉走財務公司高息樓按，另外是透過轉按兼物業套現、又或透過轉按甩按保、甩擔保人等。礙於樓價自2021年高位至今跌幅達28%，業主若希望申請轉按或基於估值下跌而需要補付較多金額，令轉按困難，但由於金管局曾於去年7月及今年2月底分別放寬按保適用範圍及按揭成數，現時7成按揭的樓價上限提高至3000萬，可供轉按的8成按保樓價上限亦提高至1500萬，有助透過提高按揭成數以減少轉按需補付之金額。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理