2024-09-16
星島日報
90年代未，政府有見當時「土地發展公司」（土發公司）經營困難，財政壓力沉重，便責承規劃署牽頭做研究，最初把600多個舊樓地盤及20多個「土發公司」已公布重建的項目納入研究範圍，查找不足之處的同時，亦嘗試開拓新機遇。筆者當時有幸在這研究中擔當土地及財務顧問，與一眾政府官員一起成功協助「土發公司」於2001年升格為現今的「市區重建局」（市建局）。
事隔20多年，筆者已經忘記了上述研究當中的很多細節，但一些硬道理，無論市場如何變化，在市區重建的過程中，仍然是決定成敗的關鍵因素。
當年「土發公司」面對其中一個大問題，是收購舊樓時間太長，不但拖慢整體舊區重建，更帶來龐大的利息開支。當年「土發公司」受制於相關條例，必須採取「一切合理步驟以獲取物業」，在實際執行上，往往需要與業主進行冗長的商議，在多番出價後，才能要求政府利用《土地收回條例》收回餘下業權以進行重建。
回顧「土發公司」歷史
有見及此，政府於1999年宣布籌備成立「市建局」，建議透過全新的法例，賦予「市建局」毋須再就重建項目先行磋商來收購土地，也可向政府申請收回所需土地的權力，以縮短收購舊樓時間。
經過社會人士和立法會討論，相關條例草案在2000年7月制訂定，「市建局」隨即於2001年5月正式成立。
另一個基本問題是收購成本過高，無論是當年的「土發公司」，或是今天的「市建局」，在收購住宅物業時的出價，不少人都認為過分慷慨，他們的收購價不單純以市價計算，還加上一筆特惠津貼（即自置居所津貼），兩者合共價值相等於同區的若干年樓齡單位價格。
回顧歷史，在1991年11月前，「土發公司」住宅收購價相等於當時新樓價格；在1991年11月至1997年間，收購價就以同區1至3年樓齡價格作基準；其後在1997年再修訂為可以購買同區10年樓齡的住宅物業，而現時「市建局」則以7年樓齡為賠償計算參考。
筆者當年協助政府做研究，計算不同舊區重建項目的財務回報時，發現大部分都是虧本的，在政府不提供直接資助的大前提下，唯一轉虧為盈的方法，便是從減省發展成本的角度出發，經商議後，研究結論作出了大膽的建議：政府豁免「市建局」所有因放寬「地契」的發展限制，以及合併土地所需要繳付的地價金額，從而減省重建成本。
這個「免補地價」的機制，在市建局成立後正式啟動，所有重建項目只象徵式收取1000元地價。
根據立法會文件，截至2024年3月31日，在市建局獲批地進行的56個項目中，政府合共豁免了253億元的補地價金額。
啟動「免補地價」機制
雖然獲得這「免補地價」資助，在現時樓市下行周期，市建局仍然面對沉重的財務壓力。
根據立法會資料，2022/23及2023/24年度，「市建局」分別錄得35億及39億元虧損。
坊間再度討論收購價是否過高，不少人認為特惠賠償是協助受影響人士重新購買合適單位自住，但為何要賠償7年樓齡物業這麼慷慨？香港很多大型屋苑，例如：太古城、杏花村、德福花園、淘大花園及沙田第一城等，雖然樓齡達到30、40年以上，仍然保養得宜，深受用家愛戴，為何不以它們作為賠償計算參考基礎？始終重建的資金，有部分是從政府間接資助獲得，發放特惠賠償時是否也應該奉行「審慎理財原則」？
除上述外，筆者發現「市建局」在重建項目中加入了太多發展要求，例如：興建數層地下公共停車場和某些特定的發展設計等，它們不但增加了項目建造的難度，同時亦使發展期延長，在現今高利息的環境下，重建項目因而被大幅「降值」，變相減低了「市建局」的營運利潤。
龐大的收購成本及被削減的發展利潤，確實令「市建局」面對進退兩難的困窘。雖然今年8月成功發行三筆合共120億港元的債券以解燃眉，但要處理這長遠的財務結構性問題，必須以減省成本作為首要考量。
溫偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）