2024-09-16
經濟日報
今年上半年發表的香港物業報告2024提到，預測2024年全年私樓落成量是22,267伙、2025年是25,531伙。
不過，今年首7個月的累積落成量只有8,703伙，僅達預測的39%，有業界估計私樓落成量將在較後年份回落。
業界料落成量 較後年份將回落
美聯物業早前發表報告指出，本港樓市供求已逐步回復平衡。供應方面，雖然差估署預計今明兩年落成量分別逾2.2萬及逾2.5萬伙，但其後3年（2026年至2028年）數量估計平均每年將跌至約1.63萬伙，數量明顯下跌。
更重要的是，近年樓市氣氛轉靜，發展商手持不少餘貨，導致投地意慾減少，加上推出的住宅官地不多，令到財年上半年賣地計劃可興建的單位佔全年目標僅3成。
若賣地少的情況持續，將影響長遠供應，數年後的落成量料會出現明顯回落。
這個預測應該是建基於今年初財政預算案提到，私營房屋2024年起計5年內，每年平均落成量超過19 ,000伙，5年合計是95,000伙，如果扣減上述提到的2024年22,267伙和2025年25,531伙，餘下47,202伙平均分為3年，每年大約是15,734伙落成，相當接近該行的估計。
如果2024至2028年合計95,000伙落成，而平均每年19,000伙，相較上一個5年的情況又如何？2019至2023年的私樓落成總量是83,937伙，平均每年是16,787伙，換言之，如果根據上述數字，2024、2025年落成量遠高於過去5年的平均值。而2026至2028年即有機會略低於平均值。
首7月8703伙 僅達全年預測39%
但值得留意的是，過去5年落成量呈梅花間竹狀，2019、2021及2023年只有13,000至14,000伙水平，但2020及2022年相隔的年份又大升至超過2萬伙。
理論上2023年落成量低，今年理應上升，不過，根據差估署公布的《香港物業報告（每月補編）》顯示，7月份私樓落成量1,608伙，相較6月份的1,416伙，按月增加14%，屬於今年1月（3,593伙）後、近半年最多。
不過，以累積首7個月計算，私樓落成量僅8,703伙，相較去年同期增加13%，不過相較全年預測落成量22,267伙只達標39%，能否達標有一定疑問。
若果按照不同類型單位劃分，實用面積約431平方呎以下細單位佔今年首7個月落成量最多，累錄4,901伙，比例達到56%，相較政府預測今年有約1萬伙落成，則達標約一半；至於進度最為落後則為實用面積約753至1,075平方呎中小型單位，錄得263伙，相較政府預測1,635伙落成，只是達標16%。
究竟私樓落成會否一如以往梅花間竹，一年多一年少，抑或發展商因應市況，在調整建屋進度，避免大量現樓落成？未來數月落成進度是關鍵。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論