2024-09-16
經濟日報
近期本港經濟氛圍向淡，樓股市場陷入整固，尤其臨近減息前夕，市場普遍估計美國聯儲局將於未來一周落實減息，故不少準買家均趨於觀望，謀定而後動。事實上，在減息機會高唱入雲下，業主信心略見轉強，令近期劈價筍盤減少，拖累二手交投回軟；樓價走勢難免同步陷入低迷。
「美聯樓價指數」最新報129.31點，按周跌約0.08%，連跌12周；2024年迄今跌約6%，創8年新低。
豪宅成交回彈 實力客偷步入市
在減息前夕，近期發展商正相繼提速推盤，試圖搶佔減息後的市場先機。綜觀近期新盤概況，個人認為，新盤首批單位將依然以「保守價」推售吸引市場目光，但在「減息」效應下，除非個別發展商急於套現，否則相信難以重現「蝕本價」賣樓，這有助改變買家「遲買更平」的心態，亦能增強買家入市信心。
個人預期，只要新盤樓價企穩，而且一手餘貨量漸趨下降，屆時二手業主毋須再「被動」地跟隨發展商以低價賣樓，有助穩定樓價表現，預期今年第四季樓價平穩發展，甚至出現反彈。
另一方面，在近日整體樓市交投疲憊之際，豪宅表現依舊不俗，回溯政府於2月底全撤辣以來，豪宅成交已顯著回彈，其中逾5,000萬元豪宅交投更明顯升溫，反映不乏實力買家偷步入市。
據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首8個月整體一手成交量錄10,288宗，逼近去年全年10,479宗水平；當中逾半億元一手豪宅跑贏大市，今年首8個月逾5,000萬元一手成交量錄230宗，率先超越去年全年201宗，並高出約14.4%，同時已創3年新高。
眾所周知，香港土地資源稀缺，尤其是用於豪宅或洋房開發的優質土地更是鳳毛麟角。根據差餉物業估價署資料顯示，截至2023年底，在不包括村屋之下，全港共有約127萬個私人住宅單位，而洋房數量只有近1.97萬幢，即僅佔全港單位總數僅約1.5%，凸顯洋房供應彌足珍貴。
同時，各類外來專才及內地生湧港，對於向來對豪宅情有獨鍾的內地人而言，豪宅需求自然是有增無減。根據政府最新數據，各項輸入人才計劃共收到逾32萬宗申請，其中近20萬宗獲批，而已經進入香港工作和居住的有近14萬人，令香港人口接近753萬人，接近歷史高峰，有助刺激豪宅租買需求。
減息周期迫在眉睫，有助消除樓市不明朗因素，同時隨着第四季豪宅級新盤相繼推出或加推應市，再配合政府「搶人才」計劃威力進一步發酵，吸引愈來愈來高才專才及其受養人到港，估計豪宅將繼續受買家追捧，整體表現可望看高一線。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名 : 大行觀點