2024-09-13
經濟日報
市場預計美國聯儲局本月將啟動減息，大大增強買家入市信心，二手睇樓量明顯上升，部分投資者已率先行動，追擊市場急於沽貨單位，試圖議息前能有較大的議價空間，繼而執平貨。
租金持續高企，加上買樓成本下降，料本港拆息將跟隨回落，吸引投資者將資金投放房地產，買樓收租。個別剛性用家已心動，而部分投資者亦睇準時機搶灘。綜觀近日成交個案，投資者主攻一些細價單位，樓價500萬元以下，涉及地區範圍相當廣泛，租金回報率3.7厘以上。目前銀行存款新資金息口已有所回落，多個大間銀行普通戶口10萬元新資金3個月已回落至3.5厘以下水平。
攻500萬以下盤 回報率逾3.7厘
個案一：有投資者情有獨鍾大圍半山壹號雲頂2期雲頂峰，終斥470萬元購入一個實用面積415平方呎兩房單位，打算購入單位作收租。據悉，單位市值租金約1.6萬元，以購入價計算，租金回報率約4.1厘。而所揀選單位屬蝕讓貨，換言之議價上有較大優勢；最終售價較原業主2016年570萬元購入價低100萬元。
個案二：名校網成投資客寵兒，位處11小學名校網的西半山細價物業較罕有，單幢樓華輝閣低層A室，實用面積282平方呎，兩房間隔，早前開價390萬元，終318萬元連租約沽出。新買家為投資客，見單位鄰近西營盤港鐵站，附近民生配套齊全，租賃回報有保障，無睇樓情況下入市。單位現時月租約1.38萬元，原業主於2007年以155萬元購入，投資客可享5.2厘回報。
個案三：粉嶺囍逸1座中層E室，實用面積293平方呎1房，減10萬元以375萬元易手，呎價12,799元。原業主於2019年以428萬元購入，持貨5年帳面蝕53萬元或12%。新買家打算購入單位作投資用途，若以單位市值租金1.1萬至1.15萬元計算，租金回報可達3.7厘。
小業主多觀望 二手交投淡靜
事實上，減息前夕市場觀望氣氛較濃，交投量仍低迷，特別是9月首周即遇上今年首個8號風球，受天氣不穩影響，加上發展商趁減息前加快推出新盤餘貨競爭，均令二手屋苑交投轉靜。利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（9月2至8日）共錄60宗買賣個案，較前周（8月26日至9月1日）的87宗減少31%，創自6月中以來的12周新低（見圖）。
再者，大部分小業主期盼落實減息後能利好樓市，渴求樓價止跌回穩，故部分賣家不甘心平賣，靜觀其變，所以減息前搶閘入市的投資者，會追擊市場急於沽貨單位，如蝕讓貨和銀主貨等，此類單位議價上投資客佔盡上風。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論