2024-09-13
經濟日報
這個星期有幾位朋友問，香港樓市還能回復昔日情況或價位嗎？另一些人就索性說，香港樓市永遠不能到回復以前了。類似說法看到民心的確不穩，起碼失去了方向。
我認為毋須擔心，因為樓市不同的板塊現實都產生了調節功能，大部分市場板塊正在改善中，只不過是進展慢而已，我分享我所見到的：樓價升跌的利弊其實是同時發生的。
樓價跌亦代表上車容易，亦即是說樓價跌社會上有另一班人得益，而樓價跌沒有打算賣樓的人其實是沒有損失，因為租金趨勢發展良好，這2年的租金都在上升中，正不斷創近年的新高。
平買平賣 利換樓改善環境
那樓價跌又現在賣樓的人是否等於有損失？又不是一定的，如果在換貨的人買其他項目，自然是得到更高性價比和價錢啦。剩下的就是真正需要錢又需要在這段時間賣樓的人，對他們的確係有點遺憾的，但這類人也不應該是大多數。
現在上車比以前容易了，對一些人來說這個是社會變化的一個福氣才對，特別是一些原本買不起樓的人到了現在已可以買得起，更加要想清楚對自己來說應該怎樣決定。
對於改善環境或是樓換樓的人，其實都是換貨，平買平賣，貴買貴賣，往往都是利多於弊。
至於想買多層樓養老的，現在簡直「是福利時期」，樓價跌了、收租回報率就高了，付了首期之後，隨着面對減息、愈供愈多的本金和愈供愈少的利息支出，是一個不斷加人工的項目，平買現金流，樓價會否再跌？但可以肯定的是現在比以前賺多了，而且是賺得都相當穩陣。
至於豪宅其實一早已經可以說是沒有怎樣大跌，亦回復得會比較快，最近很多豪宅的成交無論租買都令人相當意外，豪宅真的沒有跌過？那又不可以這樣說，在新的經濟常態裏面，豪宅的地區是重新分配過，因此出現平行時空的情況，但公認是尖子的豪宅的而且確是屢創新高的，但我想強調新樓花不等於是豪宅，反而入伙之後才會見真章，所謂豪宅其實很多人都說「Location！Location！Location！」真真正正豪宅的分別是在乎「地區」加「居民」，甚麼人住才是豪宅終極的要素。
至於工商舖，最大困擾是價跌之後的迫倉潮或者補倉潮，投資界老友很多時都說：「當時引誘我借錢的是銀行，現在叫我賣貨補倉的又是銀行！」同樣道理，市場找到谷底之後，銀行始終要有周期出來借錢，到時說話就倒過來了：「當年叫我賣貨補倉，現在又再引誘我借錢了！」市場是春夏秋冬的故事，我們不需要因為冬天特別悠長苦寒，而認為春天不會來臨啊！
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點