2024-09-13
明報
【明報文章】房委會最新公布的「居屋2024」計劃，推售5個新屋苑，共7132個單位，亦有一批因撤銷買賣協議而需重售的屋苑單位，以及租置計劃回收單位等。在今期計劃中，房委會以市價七折發售，折扣率是自2018年修訂居屋定價機制後最少的一期。社會有意見認為，隨着私人住宅售價下跌，因應今期折扣率低，單位「性價比」已不及從前，申請宗數或未能如過去的高。
按房委會一貫做法，在居屋計劃開始邀請揀樓時，折扣率有機會調整。以現時方式，當房委會公布居屋計劃時，單位售價按折扣率釐定後便不會改變。但隨着私人住宅售價變動，如樓價下跌，居屋單位的最初市值便會下調。基於售價不變的原則，比對下居屋單位折扣率便會減少。概括而言，即買家日後需補價的百分比便會減少。
以「居屋2023」為例，房委會以市價六二折出售單位，但開始揀樓時，由於私人住宅售價下跌，最初市值同步下滑，故單位折扣率便調整至七折，單位補價百分比由38%降至30%。而在「居屋2022」，折扣率亦由原先的五一折，調整至五六折。
銷售期愈長 受私樓價格影響愈大
由於房委會透過「白表居屋第二市場計劃」激活了居屋第二市場的成交量，再加上今年初放寬了按揭貸款保證期，由最長30年延長至50年，同步亦放寬按揭還款期，由最長25年延長至30年，可以預期，未來會有更多居屋業主透過居屋第二市場轉售單位予合資格者，毋須補價公開轉售單位。在樓市下行時，居屋定價不變而調整折扣率，對買家來說並不吸引，減價可能更直接受惠、實際。
引致折扣率出現變化，主因是私人住宅售價波動；但若銷售期愈拉得長，受波動影響的機會就愈大。過去房委會在居屋計劃銷售期中，時間有長亦有短，惟近年的銷售期時間也特別長。
自房委會於1998年推出「居屋第20期甲」，至2002年「居屋第24期甲」，以及共7期的出售剩餘居屋單位計劃，再加上自2014年復售居屋後，連同今期共9期計劃，在3個時段中，於1998至2002年間的居屋計劃裏，從計劃公布起到開始申請、攪珠及開始揀樓，大約平均涉及2至3個月；而到2006至2013年的出售剩餘居屋各期計劃中，大約涉及2至5個月；到2014年居屋計劃起，大約涉及6個月或以上時間，最長的達11個月，較早期居屋計劃的時間為長。
房委會應研究壓縮銷售期
誠然，自2014年復售居屋計劃起，每期申請宗數都較過去的多。不過於「居屋2019」計劃起，房委會推行網上申請及遞交表格，以「居屋2023」為例，收到17.2萬份申請表，其中14.4萬份（即約84%）是經網上遞交，相信可減省繁重的行政工作。
要令居屋更「貼市」，除了要符合負擔能力的測算外，壓縮銷售時間、減低外圍因素影響也同樣重要。筆者認為，房委會應研究日後居屋的銷售期，由公布至開始選樓，盡量壓縮在3至6個月內進行，既減低私人市場變化影響，亦可及早回應市民的置業需求。
作者是公屋聯會總幹事
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[招國偉]