如果開始減息

等了又等，終於等到美國有機會在9月開始減息，香港有沒有機會減按揭息率？若果開始減息，到底業主供樓壓力可以減輕多少？ 美國今輪加息周期在2022年3月開始，去到今年5月為止，合共加息11次，由原本聯邦基金利率0至0.25厘加息至5.25至5.5厘。至於香港，以最優惠利率（Prime rate，P）計算，香港則是在2022年9月才開始加息，合計加息5次，加幅0.875厘。 若果是從業主最關心的按揭利率就有所不同，一方面現時市面超過9成人採用拆息按揭（Hibor，H按），所以即使過往銀行未加P，但因為拆息跟隨美息扯高，實際樓按息率一早已經上升。再加上過去一段時間，銀行亦因應資金成本上升，上調H按的封頂息，所以新造樓按的按息現時普遍為4.125厘，相較加息周期開始前大約1.4厘，累積上升2.725厘，遠高過香港銀行加P的幅度，大約等於美國累積加息幅度的一半左右（見表1）。 市場預期聯儲局會在9月開始減息，只是有減息0.25厘還是0.5厘的分別。美國減息初期，相信香港銀行亦不會立即減P，對於業主及買家來說，期望拆息有機會回落；近期與樓按相關的1個月拆息上月雖然已跌半厘，但仍然企穩在4厘以上。由於業主們要體會到拆息回落，H按按息（H加1.3厘）需要低於封頂息（4.125厘），換句話說拆息要跌到2.825厘或以下，相信亦需要一段時間才見到。 根據芝商所的FedWatch工具顯示，今年底有機會減息至4.25厘至4.5厘，即累積減息約1厘。若果套回上述香港按息加幅為美國加息幅度的一半，假設在減息的時候，香港按息跌幅亦有美國的一半計算，則香港有望減息半厘，即按息會有機回落至3.625厘。 倘累減半厘 按息望降至3.625厘 若果以500萬元的樓價、最高9成按揭、30年還款期計算，現時4.125厘按息，月供大約為21,810元，相對於今年第一季的私樓家庭月入中位數4.1萬元，供樓負擔比率大約53%；假設減息半厘至3.625厘，每月供款將可降低至20,523元，減少1,287元或6%，供樓負擔比率降至50%（見表2）。雖然不算是非常明顯的減幅，但始終能夠減輕一部份業主們的負擔，多少可以多餐「茶錢」消費，對於本港經濟亦屬好事。 至於按揭界方面，包括中原按揭王美鳳、經絡按揭轉介曹德明都認為，今年按揭有機會維持4厘以上水平橫行。 長遠而言，美國今輪減息周期會去到「幾盡」？重回「零息」？如果減息到中性利率（2.8%）為止，則將會減息大約2.5厘。相對來說，如果香港跟一半，香港按息下調的空間就沒那麼大。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論