2024-09-11
經濟日報
看市場不要一面倒，宜採取中庸之道，也就是在市場好的時候別看得太好，市場差的時候亦別看得太差。試試從利淡和利好兩方面來分析後市，個人認為，股樓已經下跌了不少，未來利好消息似乎比較多。
利淡因素有：
1）港股從高位下跌將近一半，而住宅樓市在年初「撤辣」時轉勢出現小陽春，樓價升了3%左右，到現在倒跌5%，總體樓價從高位下跌了28%。由於新樓供應太多，地產商惟有繼續低價促銷，樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。
2）工商物業市場非常嚴峻，企業經營困難，出現銀行追Call Loan情況，銀主盤將在年底前更多湧現。加上數以萬計的中小企融資貸款計劃，將出現壞帳率急升，引致市面上零售飲食商店出現結業潮，令工商物業價格進一步下滑。
3）港元滙率長期在高位，港人外遊港幣「好駛好用」，消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業，也未能因通關而明顯復甦，相反通往內地完善的基建工程，如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費，真正融入大灣區生活。
利好消息有：
1）較早前銀行以嚴謹態度對待物業貸款申請人，不肯借錢出去支援按揭市場，引致物業交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下，港府指示金管局介入市場，銀行受到多方壓力，終於迅速啟動借貸機制，重新正常批核按揭貸款申請，有助物業市場健康發展。
2）香港銀行存款近18萬億港元，比去年增加6%，其中近10萬億元是定期存款。美聯儲本月會減息，不論減多少都是非常利好消息，象徵減息周期開始啟動，資金會慢慢釋放到市場，而這些消費力會留在香港，包括流進股市和樓市，形成經濟內循環。
3）人才政策成功奏效，目前香港成功獲得批准的有逾20萬人，而已經進入香港工作和居住的有近14萬人，加上家庭成員，估計超越20萬人口留在香港。這批優秀人才正好填補了移民流走的人口，香港人口重回高峰時期的753萬人左右，這無疑帶動了居住需求，縱使今年樓價出現明顯下跌，租金估計仍然還有6%左右升幅。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產創辦人
欄名 : 專家論市