2024-09-10
經濟日報
上月一、二手交投均處於「低溫狀態」，美國減息周期未展開，樓市氣氛自然變得觀望，加上樓價持續整固，利淡因素充斥市場。
大部分發展商仍然按兵不動，令上月新盤市場顯著淡靜，整月僅售出約500伙新盤單位，是自今年2月樓市全面撤辣後的單月新盤銷售新低，按土地註冊處的紀錄，上月二手交投同樣變得淡靜，整月的二手註冊量跌穿3,000宗的低位，是近5個月的二手成交新低，一、二手交投同步回落，樓市價量齊跌，整體新盤貨尾總存量亦有所回升，踏入9月份發展商積極「去庫存」。
新盤落成量 今年料增至2.2萬伙
如果大家還記得在5、6年前，政府積極賣地期間樓市持續升溫，發展商積極吸納土地下，1年內政府售出近20幅住宅地，比對於過去一年政府僅透過招標售出三幅土地，過去賣地高峰期，造就今、明兩年是新盤落成的高峰期。按政府差餉物業估價署的估算，今年新盤落成量將增加至22,267伙，較去年的13,852伙大幅激增逾60%，來年即2025年的新盤落量更會進一步增加至25,531伙，較今年的估算落成量再增加約15%，新盤落成量持續增加，而同時間樓市又跌入低谷，目前新盤貨尾總存量亦超越22,000伙。
面對新盤落成高峰期，新盤貨尾總存量又持續處於高位，近月發展商亦多方面積極「去庫存」，有發展商大幅劈價清貨尾，劈價幅度隨時高達三至四成，亦有發展商實行將已落成的新盤轉售為租，同時間亦有發展商重新調整建屋的發展步伐，減慢新盤的建築進度甚或是將項目的發展規模縮減，以紓緩推盤的壓力。
總括而言，昔日樓市幾乎是「只升不跌」，發展商自然會瘋狂搶地吸納土地儲備，奈何經過三年多的疫情，加上過去美國加息周期影響，高息環境下令市民供樓負擔增加，樓市迅速逆轉同時，又遇上今、明兩年的新盤落成高峰期，發展商自然需要積極「去庫存」，甚至不計成本大幅劈價清貨，但隨着樓市整固，過去兩、三年發展商已減慢買地兼調整發展步伐，未來新盤落成量將會大減，加上減息周期又即將展開，樓市將會再度逆轉。
撰文 : 吳啟民 世紀21香港行政總裁
欄名 : 專家論市