2024-09-09
星島日報
美國聯儲局將於本月中議息，市場普遍預期美國息口將正式重投減息周期，而本文刊登時，距離議息不足10天便會揭盅，預計減息幅度由四分一厘至半厘不等。為迎接減息到臨，不少發展商已磨拳擦掌，紛紛部署推售旗下新盤，並增加餘貨盤的優惠及定價競爭力，務求在利好消息帶動下引發的購買力。
筆者在本欄試回顧美國減息前，今年首8個月本港物業市場表現，樓市主要呈量升價跌的格局。按土地註冊處資料顯示，首8個月整體物業註冊量錄得逾4.5萬宗，較去年同期約4.4萬宗及2022年同期約4.3萬宗均有所增加，創出3年的同期新高。若果以住宅物業劃分，首8個月一手私樓及二手住宅註冊量共錄得約3.85萬宗，較去年同期逾3.57萬宗高近8%。
市場追捧新盤 樓價仍受壓
樓價方面，根據「美聯樓價指數」最新9月2日報129.42點計，本年至今樓價暫錄得約5.92%跌幅，為8年新低水平，較2021年的歷史高位錄得約27%跌幅。至於綜合土地註冊處註冊個案的指標二手屋苑計，傳統10大屋苑中有4個屋苑呎價較2021年高位錄得逾3成下跌，包括太古城最新8月份平均呎價較2021年高位下跌約33.8%，沙田第一城跌31.6%，美孚新邨跌約31%，而康怡花園則跌約30.2%。
在10大屋苑中，有3個屋苑平均呎價跌穿1萬，包括嘉湖山莊平均呎價8224元，美孚新邨呎價約9793元，映灣園則錄約9863元。
隨減息效應帶動，市場購買力在年底前有望釋放，資金追捧一二手筍盤，預期二手樓價跌勢儘管可望喘定，但估計在新盤大戰及搶客情況下，二手樓價仍會受壓。因為在多個新盤推出之餘，目前市場累積貨尾量，包括樓花項目及現樓項目計，約有近2.2萬伙，連同已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅單位約1.45萬伙計，一手市場供應便合共有近3.7萬伙。
年底前新盤激戰
不過，以目前發展商積極推盤的態度，普遍定價均相當克制，對不少買家而言極具吸引力。以今年一手成交量計算，迄今已錄得逾萬宗成交，與去年全年相近，若按今年推出全新盤的成交量與2023年或以前推售項目的貨尾成交量劃分，前者及後者的吸納量均佔約5成，反映市場持續消化新盤單位。
事實上，筆者已多次強調，由於一手市場競爭力較二手優勝，故在年底前及減息效應下，焦點將集中一手，而近期短兵相接，競爭激烈的區份，必定是多個新盤部署推售，連同餘貨盤提高折扣優惠吸客的啟德區，區內新盤定價將會為樓市起一定指標作用。
張子存
美聯住宅部營運總監