2024-09-09
星島日報
上次介紹了市區重建局多元化的「城市更新」工作，包括舊樓收購、拆卸及重建發展，越趨繁重和複雜的樓宇復修及相關的資助、支援計劃，以及近年日益受重視的歷史建築及文物保育和社區活化工作。今次與大家分享筆者觀察到市建局工作近年面對的困難和挑戰，並提出一些看法和建議。
住戶與商戶的安置和重置，以及向業權擁有人的賠償，均為城市更新最主要的關注和需要妥善處理的議題。香港土地資源稀短，樓價多年來維持高企，舊區人口密集，居住面積狹細，設施日漸老化，缺乏休閒空間，早期發展欠缺有效規劃，不少樓宇用途並不協調等，需要更新、重建，改善生活環境的壓力不斷增加。
然而，香港難以像部分其他城市，可在舊城區附近覓得大片土地進行全新發展，作為安置受更新、拆遷影響的居民和商戶之用。但不少舊區居民卻希望繼續在原區生活，一些地區小店、老店一旦搬離舊區生意便難以持續，因此對拆遷重建有所抗拒，要達致和諧共識並不容易。
另外，市建局在2001年成立時確立了「同區7年樓齡」的賠償準則，相對於被收購樓宇一般均達50、60年的樓齡，部分人認為屬相當優惠甚至過高。但亦有不少人認為，城市更新的主要目的之一，是提升受影響市民的居住環境及生活質素，因此較為優厚的賠償及支援也是無可厚非。事實上，香港樓價在過去十多年來升多跌少，不少受重建影響的居民和商戶，都抱怨賠償額不足以在原區附近購置同等面積較新的物業，因而產生民怨。
具發展潛力舊樓買少見少
在另一邊廂，隨着本港的整體樓宇老化速度加快，越來越多失修舊樓有待重建，但當中有較多剩餘地積比、即拆卸重建後發展潛力較高的舊樓卻買少見少，難以吸引私人發展商進行收購重建，令到須由市建局處理的虧蝕重建項目持續增加，需要投入的資金、人手不斷增大，難以達致財務可持續性和自負盈虧營運的要求。加上過去幾年息口上升，樓市回落，如要繼續落實計劃中的各個重建項目，未來數年市建局預計將面對資金流不足的情況。
有人提議透過提高部分重建地段以至整個舊區的地積比，來增加公私營重建發展的誘因，減少市建局的虧蝕。但正如前文所述，舊區發展密度本來經已很高，交通及其他社區配套往往現已不勝負荷，難以再大幅提高地積比。市建局年前進行的油旺規劃研究，其中一個方案涉及大量增加商業樓面以提高重建可行性，就遭到部分社會人士質疑，認為有違通過城市更新來改善舊區環境，增加綠化及公共空間，讓市民「住大啲、住鬆啲、住好啲」的目標。
宜大膽活用地積比轉移
有人建議檢討「7年樓齡」賠償準則，調低至10年甚至更長。但有關做法肯定會引起舊區業主不滿，亦與通過城市更新來改善市民生活的原意背道而馳，令到更多受影響業主無法在原區重置較優質的物業。
為解決市建局資金流問題，政府去年已提高了其融資上限至250億。然而借貸只是在中短期解決資金流的措施，難以長期持續，並且要支付大額利息開支，長遠導致更大的財政問題。
要打破以上困局，筆者認為當局應多加善用、大膽活用地積比轉移的概念，包括將舊區內一些未有用盡地積比的低矮政府物業及單一用途設施，撥歸市建局一併進行小區更新和重建發展，藉此翻新改造及提升有關政府、社區設施的質素，同時亦可重新整合街道，創造額外的發展空間，以提高重建潛力和價值。
更進一步是擴展至容許跨地段、跨地區的地積比轉移，例如將北部都會區以至未來交椅州人工島的部分新增用地，撥歸市建局作為安置、賠償，以至以配對方式補貼舊區重建項目等用途，從而改善市建局的營運和達致降低舊區密度的目標。當中以新區土地配對補助舊區重建的做法，更可擴展至適用於私人重建項目，善用市場力量來加快香港的城市更新工作，希望政府能認真研究考慮。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員