麵包平過麵粉買家趁機執平貨

上月新盤市場的銷售顯著回落，再創撤辣以來的單月新盤銷售新低，撤辣的效應已經「歸於無有」，與此同時整體樓價持續回落，發展商開價一浪低於一浪，開價亦要大打折扣，發展商積極「去庫存」，近期不少新盤推盤，定價亦較一、兩年前大幅減價兩至三成，個別新盤的售價比起昔日的地價還要低，麵包價平過麵粉價的怪現象又要重現。 今、明兩年是新盤落成的高峰期，按政府差餉物業估價署的估算，今年新盤落成量將增加至22267伙，較去年的13852伙大幅激增逾60%，來年即2025年的新盤落量更會進一步增加至25531伙，較今年的估算落成量再增加約15%，新盤落成量持續增加近20年的最長跌市，發展商自然需要劈價促銷，雖然一般而言，發展商的開售價仍然貴過地價加成本，但實際上已有個別新盤出現麵包平過麵粉，發展商需要蝕本賣樓。 無可否認，「麵粉貴過麵包」的情況是甚少出現，面對新盤「庫存」增加，部分發展商會選擇將貨尾單位轉售為租，甚少會以「蝕本價」出售新盤單位，因此如果翻查香港新盤市場來看，基本上過去二、三十年是甚少出現「麵粉貴過麵包」，加上香港大部分的發展商有實力而且負債比率較低，因此「麵包平過麵粉」是甚少出現。再者長遠來說，麵粉當然不可能貴過麵包，因此如果麵粉價格過來，發展商自然會減慢發展，或調整發展項目的定位，但現實環境，亦有麵包店會在晚上平價把（賣不出的）麵包，以優惠價出售，因而出現麵粉貴過麵包的情況。 說回現實的環境，以啟德的情況為例，過去啟德區的樓面地價，一般介乎1.2萬至1.7萬之間，特別是跑道區平均地價亦達1.5萬至1.6萬之間，但最新啟德區有新盤劈價重售，售價較一年前大幅減價兩成以上，最新平均呎價約1.7萬，入場的呎價更低於1.6萬，售價一浪低於一浪，最新的售價已經與昔日的麵粉價相當接近。 總括而言，「麵粉貴過麵包」是甚少出現，或許在現階段，因應整體市場上仍有大量新盤貨尾積存，發展商自然需要劈價出貨以減少「庫存」，不過低價招徠自然會吸引買家趁機執平貨，加上美國減息在即，近日本地銀行同業拆息亦已稍稍回落，息口下調下供樓負擔減輕，亦會刺激新盤銷售上升，「麵粉貴過麵包」只會短暫出現，亦可說是買家入市吸納平貨的好機會。 楊永健世紀21 Q動力總經理