2024-09-05
星島日報
寫字樓市道疲弱，港府繼早前修訂洪水橋發展規劃大綱圖，放寬商業樓面用途後，昨天進一步指洪水橋發展模式指引，可作為九龍東發展的借鑑。當局因應市場變化而準備改變九龍東商業用地規劃，以便提供彈性，容納不同規模和組合的發展，確實是好事，更應趁啟德體育院即將啟用之便增添文體旅元素，增加九龍東的發展潛力。
港府在2011年宣布「起動九龍東」，目標是把啟德發展區、九龍灣、觀塘及新蒲崗商貿區，打造成本港第二個核心商業區，提供穩定而優質商業用地，支持香港經濟增長和加強競爭力。立法會相關政策小組委員會昨天討論「起動九龍東」進度時，有議員希望在金融等傳統產業以外，當局能配合啟德體育園，在九龍東重點發展文化、體育和旅遊產業，並關注區內是否有足夠文娛演出場地。發展局局長甯漢豪回應時指，早前更新洪水橋發展規劃圖指引，不再規定商業樓面不同用途比例，交由市場運作，而一般商業地帶都准許有文體旅設施，當局不排除部分規劃圖較舊和欠缺彈性，將會一併檢討。
拆牆鬆綁為市場提供彈性
言下之意，當局將會修訂九龍東的商業用地的規劃，背後原因是因應現實形勢需要適度調整規劃布局。首先，政府當年規劃時受到缺地限制，既無法在維港兩岸填海，北部都會區規劃又未出台，只能在啟德機場舊址進行規劃，並把周邊地區的舊工廠改劃成新商廈。時移世易，隨着北部都會區上馬，未來新田科技城以創科為主，洪水橋將會與前海合作區和南山區在金融、專業服務及物流業進行深度合作，令洪水橋成為未來新商業核心區，市場預期寫字樓將北移，自然對九龍東商廈需求下降。
疊加近年經濟環境疲軟，市場對商廈需求下降，可是不斷有新商廈落成，出現供過於求，中環甲級寫字樓空置率高達16.3%，九龍東寫字樓更成重災區，空置率逾20%。在經濟不明朗下，當局若仍堅持原有規劃布局，把土地用途限死，絕非明智之舉，故有必要對規劃拆牆鬆綁，包括把部分商業及商住混合用地拆細、放寬商業用地的發展限制組合，讓市場可靈活調撥商業樓面面積，作寫字樓、酒店、零售餐飲、娛樂、文化、康樂等用途。
逼切解決交通配套不容緩
更重要是可容納5萬名觀眾的啟德體育園將於明年啟用，勢將成為舉辦大型演唱會、音樂會、體育盛事的理想場地，吸引更多國際歌星、球隊來港獻藝，不但增加區內人流，化人氣為財氣，更會帶動本港文體旅產業發展。要將啟德打造成全新的文體旅遊區，交由市場運作是最具經濟效益，因業界有敏銳市場觸覺，引入不同文體旅產業，將啟德打造成文化藝術發展基地，以增加區內發展吸引力，但也需要政府在規劃上作出配合，故當局是時候盡快檢視區內配套設施是否充足。
體育園舉辦大型演唱會，有望吸引更多海內外旅客來港看表演，有部分旅客可能是乘坐郵輪前來，如能將體育園和啟德郵輪碼頭跟文創產業聯動起來，讓旅客在下船後除了觀看演唱會，還在碼頭附近一帶參觀消費，促進區內零售餐飲業，將為香港帶來經濟效益。可是，當局對啟德郵輪碼頭在疫後的定位仍未有定論，原先說在上半年交代推動本港郵輪旅遊業發展方案，最後不了了之，故文體旅局宜盡快交出可行方案來。
預期體育園將會帶來大量人流，如何解決交通配套不足是最逼切的問題，因若市民和旅客在欣賞完演唱會後，公共交通工具不足而被逼長時間滯留，會產生不愉快的體驗而不願再來，故當局宜盡快進行大型演練，測試疏散人流的能力。當局也要盡快啟動啟德智慧綠色集體運輸系統工程，即使現時因技術和成本效益問題，系統只行走啟德區內，長遠應認真考慮將路線伸延至觀塘和九龍灣，才能有效疏導人流。