【明報專訊】雖然內地政府上季推出多項支持房地產市場健康發展的政策，曾幫助內房市場在6月及7月相對回穩，惟上月「百強企業」新盤銷售按年下跌28%，較7月跌幅擴大，今日本欄由華僑銀行環球金融巿場部環球金融巿場研究與策略部大中華地區研究主管謝棟銘分析最新形勢。謝棟銘認為，內房市場目前仍處於供過於求，要觀望政府有何政策可以減少供應，以及如何令內地居民收入信心及就業預期改善，促進置業需求回升。
今年4月30日召開的中共中央政治局會議首次提到「統籌研究消化存量房產」，意味政府將會直接介入房地產市場幫助去庫存後，5月17日人民銀行、國家金監總局、住建部等部委宣布多項支持房地產市場措施，包括由人行成立3000億元人民幣再貸款予地方政府向發展商購買待售新盤。雖然上述政策曾令到市場氣氛改善，內房市場在6月及7月相對回穩，惟上月「百強企業」新盤銷售按年跌幅又再擴大至28%。
謝棟銘本周主講「華僑銀行2024年下半年經濟展望」傳媒發布會時，被記者問及就穩定內地房地產市場有何建議？他首先表示，內房市場目前供過於求，「置業需求下跌，供應仍然過多」，因此政府需要嘗試重新平衡需求與供應，關鍵是如何去做，而他認為可包括直接及間接兩個政策方向。
主宰置業3因素： 收入增長收入預期財富效應
就直接重新平衡內房供求的政策方向，謝棟銘認為，政府可以向發展商購買未售的部分新盤，至於具體做法，他並沒有更多論述。
至於如何間接重新平衡內房供求呢？謝棟銘表示，這亦與內地消費市場及整體經濟屬息息相關。置業對不少人來說，屬人生中最重大消費決定之一，他解釋，消費由3項因素決定，包括（1）收入增長；（2）對收入增長的預期，當中包括收入信心及就業預期；及（3）財富效應。
上季內地居民收入信心就業預期跌至復常後低位
國家統計局數據顯示，上半年全國居民人均可支配收入為20,733元人民幣，按年名義增長5.4%，扣除價格因素，實際增長5.3%，故謝棟銘認為，目前內地居民收入增長屬理想，但問題是對收入增長的預期不理想，而且股市及樓市下跌亦不利財富效應。
內銀減按息屬利好 卻難改供求失衡
謝棟銘引述人民銀行「2024年第二季度城鎮儲戶問券調查報告」，該在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問券調查結果顯示，收入信心指數按季下跌1.4個百分點至45.6%，就業預期指數按季下降1.9個百分點至43.4%，兩者均跌至去年首季內地走出疫情經濟復常以來新低（見圖），指這顯示內地居民對收入增長的預期有待改善。向前望的話，他強調，若內地政府能夠改善居民對收入增長的預期，這不止有利消費市場，亦會為內房市場帶來支持。
至於外電近日引述知情人士透露，內地金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調0.8厘左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分，該調整將分兩步進行，第一次下調可能就是未來幾周內的事，第二次將於明年初生效。該提案可能對首套和二套房都適用，但還需經過最高領導層批准。該外電分析，由於一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟，一方面又要保護66萬億美元的國內金融系統，避免房貸利率下降太猛會給銀行帶來壓力，故內地監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。
謝棟銘認為，內地銀行若在全國範圍內將存量房貸利率下調，可以節省已借按揭買樓者的每月供款開支，對樓市當然屬正面，也是好消息，但他相信，單靠下調按息，不足以令現時供求失衡的內房市場改變方向。
明報記者 葉創成
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