2024-09-03
經濟日報
相對本港樓價這兩年持續由高位回落，期間英國樓價卻穩步上揚，加上當地按揭息率大幅攀升逾倍至超過5厘水平，年輕家庭無法「上車」擁有自己的物業，仍是短期難以解決的社會問題。
房屋供不應求，是英國首期資金有限的首次置業人士難以「上車」的最大原因，即使近兩年薪金加快增長，但扣除通脹、租金後的實際薪金增長速度，仍然追不上樓價增幅。
實際薪金增速 追不上樓價
根據英國國家統計局的數字，截至今年4月樓價按年上升1.1%，全國平均樓價為28.1萬英鎊（約287.7萬港元），高於3月的升幅0.9%，亦為當地樓價經歷8個月下跌後，首次連續兩個月向好。最多港人移居的英格蘭，平均樓價則為29.8萬英鎊（約305.2萬港元），按年升0.6%。
隨着英倫銀行上月初減息0.25厘，為逾4年來首次減息，基準利率降至5厘，業界自然憧憬樓市升勢延續，不少發展商甚至調整新盤價單，輕微上調售價，或是撤走過去一年給予置業人士的部分折扣或贈品優惠。Halifax亦預期，受惠減息的利好因素，樓價升勢最少持續至年底。
樓價向好而按息趨跌，銀行業亦把握機會搶佔市場。萊斯銀行集團（Lloyds Banking Group）近日宣布，萊斯與姊妹銀行Halifax向首置人士提供的9成住宅按揭計劃，貸款總金額上限將由年薪的4.49倍，增至5.5倍，藉此協助更多有意置業的民眾「上車」。
以一個年薪5萬英鎊（約51.2萬港元）的家庭為例，假設他們付出1成首期，新槓桿下可承造最多27.5萬英鎊（約281.6萬港元）按揭，較之前的22.45萬英鎊（約229.9萬港元）多22.5%。這意味首置人士可購買的物業價值，亦由25萬英鎊（約256萬港元）增至30.5萬英鎊（約312.3萬港元），高於3房住宅的最新平均樓價28.1萬英鎊。
萊斯直言，第一條鑰匙對很多家庭都是畢生難忘的重大事件，但以目前樓價水平，對很多首期資金有限的首置人士來說，4.49倍的槓桿比率實在難以「上車」。全國地產經紀組織Propertymark主席利克（Toby Leek），也鼓勵其他金融機構加入相關行列，以實際行動協助首置人士。
滿足訴求 房屋供應需到位
考慮到英國有逾半人口為40歲以下，長遠而言，要滿足首置人士的「上車」訴求，最佳方法始終是房屋供應需要到位。
事實上，工黨新政府甫上台，隨即重訂強制房屋興建目標，承諾在未來5年內在英格蘭增建150萬間房屋，即每年平均建屋量達30萬間。惟筆者當時已經引述業界人士及智庫的資料指出，建屋量須達每年40萬以至50萬間，才能滿足當地的住屋需求。
房屋問題被視為保守黨過去14年管治失敗的縮影，包括首置人士年齡升至32歲、樓價由國民收入中位數的6.9倍升至8.3倍、租金飈升50%、無家人士大增至逾11萬等，而一切皆因房屋供不應求，建屋量不達標正是箇中源頭。且看換上工黨，建屋量目標同是30萬間，又能否水到渠成。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記