2024-09-02
經濟日報
每年的居屋推售都是城中話題，有幾多慈父慈母為在學仔女交表申請、如何申請可以提高中籤機會等等，都會成為話題。
根據《經濟日報》早前報道：「新一批居屋即將登場，據悉，房委會預計下季推出『居屋2024』共5個屋苑，可提供7,132伙。市區居屋佔逾4成，擬以市價7折推售，售價介乎143萬至467萬元，若以綠表客最多可承造95%按揭計，首期低至7.15萬元即可上車，料今年第四季攪珠，明年第二季揀樓。」
提供7132伙3年低 市區佔40%
再講數量再講定價，今期「居屋2024」新屋苑單位總數7,132伙，數量比上期的「居屋2023」新屋苑單位總數9,154伙，減少了22%，數目是近3年度最少，只是略多過「居屋2020」的7,047伙，是剛好受建屋進度有所影響，還是有見樓市轉弱，所以略為放慢步伐？
若果從今期的新居屋屋苑分析，包含3個九龍及2個新界居屋屋苑，分別屬啟德啟盈苑、油塘高曦苑、觀塘安柏苑、屯門兆湖苑以及東涌裕興苑。
在「居屋2024」名單正式公布前，《地產站》亦曾經分析在未來3年落成的新居屋項目之中，有哪些「熱門」屋苑有機會推出，其中啟德、屯門及觀塘等區可謂大熱跑出，反而油塘高曦苑的選擇略為意外，因為其落成時間為2028年2月，以明年第二季揀樓計算，樓花期仍然達到接近3年。
唐榮估計，未來3年落成的居屋比較集中啟德、東涌兩區，可能參考過上期「居屋2023」密集式一口氣推三個觀塘安達臣新居屋，揀樓速度較慢，同時間推兩個東涌居屋未必是好的選擇，而啟德居屋向來熱捧選擇，與其一次過推出，倒不如分幾期推出留點後着。瞻前顧後下選擇樓花期略長一點的高曦苑，既可補上一些單位供應，亦是有一定吸引力的市區地段。
市價7折推 折扣屬改制後最少
至於價錢的部分，「居屋2024」採用市價7折的定價，折扣相對於上期「居屋2023」最初定價「62折」為高（後來到揀樓時候隨市值變化調整為7折），今期的折扣屬於2018年居屋定價改制後最少的一年。
房委會解釋，是由於目標申請者入息中位數增加至平均4.6萬元，有能力負擔更多供款，故削折扣至市價7折。
雖然今期居屋折扣減少，但因為樓價下跌，新居屋單位的實際定價變化不大。以啟德區為例，「居屋2024」7折定價的啟盈苑平均呎價9,230元，相較「居屋2023」62折定價的啟悅苑呎價9,390元，反而略低了2%，主因是啟盈苑評估市值每呎大約1.3萬元，相較啟悅苑當年評估市值每呎1.5萬元，下調了超過1成。
若果去到明年第二季揀樓時候，樓價仍然不斷下跌，屆時「居屋2024」有可能少過7折，屆時又會不會影響到申請者的揀樓意慾呢？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論