2024-09-02
星島日報
香港私人住宅租金持續增長，根據差餉物業估價署租金指數顯示，今年7月份租金升至近4年高位，與2023年1月份低位比較更上升了12%，升幅主要集中於中小型住宅單位。筆者相信，租金上漲，因政府成功引入內地高端人才來港就業，及一眾內地莘莘學子來港讀書而致。
勞工及福利局於7月16日在「立法會新來港人才快速融入香港事宜小組委員會」中匯報，自2022年底《施政報告》宣布推出一系列人才入境措施後，截至2024年6月，透過各項人才入境計劃抵港，並逗留至少12個月的人才超過13萬人，他們同時攜同家眷來港落戶，累計有約12萬名受養人抵港，從填補香港人才缺口這角度來看，數字確實令人鼓舞。
內地高端人才來港工作及居留當然是一件好事，但不少地產代理指出，大部分來港人士都只是暫時租住香港物業，在這一刻還未看到他們在港買樓作長遠定居的「持續需求」。
財政司司長在今年2月28日全面撤銷所有「辣招」後，確實霎時間刺激不少內地人在港置業，3月份一手住宅成交量更創下近年同期新高，錄得逾4100宗，一個月的成交量相等於2022年全年約45%。不過，這需求可謂是曇花一現，整體需求再次放緩，8月份的一手成交量只錄得約500宗。
至今年6月抵港人才逾13萬
這情況確實令人擔憂，可幸的是大眾期待已久的「減息」周期即將來臨，市場普遍認為，美國於9月18日（即香港時間9月19日）會宣布減息，而在其後的兩次議息會議（分別是香港時間11月8日及12月19日）也會繼續調低利息，至年底累計應有0.75%至1%的減幅。雖然筆者認為，減息因素在短期內不會馬上推高樓價，但肯定會提升潛在買家的入市意欲，令整體樓市進一步穩定下來。
談及利息成本，筆者認為，最辛苦的時間已過，自美國於2022年3月開始加息，香港銀行同業拆息（HIBOR）便開始上升，一個月HIBOR於2023年11月29日，曾飆升至高位至約5.66%，高息環境不但令供樓人士百上加斤，更使各行各業的經營者喘不過氣來。隨着美國通脹率下降，總統大選日期逼近，HIBOR在今年8月初便開始靜悄悄地回落，8月30日之結算率為3.93%，與高位相比已下調了超過1.7%。
除此以外，各大報章亦有提及，銀行港元定期存款年利率近日已相繼下調，存款收息的誘因，隨着利息回報下降相信會逐漸減少。截至今年6月，香港整體存款金額達到16萬7000億元，大家不難想像，只要有極小部分資金重投房地產市場懷抱，將會對樓市起很大作用。
話說回來，儘管高端人才獲得政府批准來港就業定居，他們也未必會馬上在港購房居住，不少代理朋友與這些高端人才接觸，了解到他們來港後沒有購房的原因，包括：第一，當然是感覺人生路不熟，在未習慣香港生活的情況，及未找到穩定的工作下，他們未必夠勇氣置業。
減息周期即將來臨
其次，一些帶着孩子來港的年輕夫婦，在未能為下一代找到合適的學校，亦難以選定長遠居所的位置。
第三是最現實的困局，大部分來港人士，除非已在香港工作了一段頗長的時間，否則鮮有足夠港元儲蓄作購房之用，即使他們在內地擁有資金，並希望利用在港買樓，但在現時外匯管制的機制下，亦難以圓置業夢。
不少人認為，若政府希望這些高端人才能夠留在香港長遠定居作出貢獻，協助他們在港置業及縮短他們須留港7年的要求，是其中的好方法。事實上，讓他們居住在自己擁有的物業，並盡快給予他們香港永久居民的身份，與房屋局局長倡議完善青年置業階梯，提升國家主席提及的「三感」：「獲得感」、「幸福感」及「安全感」，其實有着異曲同工之處。
筆者期盼，政府相關官員能深入了解這些高端人才的需求，包括：日常生活、就業、子女升學及置業等，從而落實到位的政策及調配足夠的資源，促使他們可以在港真正「落地生根」！
温偉明 嘉華營業及市場策劃總監（香港地產）