2024-09-02
明報
【明報社評】內地多間銀行陸續宣布降低房貸按揭利率，一些銀行給出的優惠已經低於3厘。官方採取多種措施促進房地產業復蘇，用意明顯，但政策目標則顯得含混不清，究竟政府想「救樓市」，抑或只是為了「保交房」，還是不論何種房地產，只要能增加政府的賣地收入與賣房稅收即可。保交房是為了保障購房人的合法權益，合情合理，但救樓市是否符合三中全會有關「租購並舉」的改革方向，則可以商榷。地方政府財政要擺脫過分依賴房地產業稅費收入，不應戀棧「王謝堂前燕」，而是要加快其他改革措施步伐。
中央訂保交房具體任務目標
地方政府落實政策含混不清
國務院5月中召開全國保交房會議，明確目標是今年年底前，在全國範圍要保交房396萬套。央行推出配套政策支持，包括提供更多資金用於房地產貸款，並放寬部分合資格人士的購房首付比例。各地方政府對此積極應對，紛紛推出「因地制宜」的政策去落實執行，然而，一些土政策似乎有走樣變形之嫌。
觀乎各地方政府推出的政策，普遍執行的是降利率和減稅（契稅、印花稅），相當多的地方有以舊換新補貼，即購買更大面積的新房可以享受現金補貼，並且要求開發商或者政府收購其原來的房產；也有將出租房排除在擁有房產數量之外，自住的房子可以繼續享受購房利率優惠；還有結合鼓勵生育政策給予生二胎或者三胎的父母購房補貼，不一而足。
最大的政府行為，則是由政府動用公帑，收購積壓的商品房，作為拆遷戶補償、低收入人士保障性住房、人才房、周轉房用途，或者責令國企收購商品房作為員工宿舍或者以補貼價出售給員工。
中央政策出台3個月，距離今年結束還有3個月，現在正是時候檢查各地政府保交房的落實情况。然而，檢查只是為了監督中央指示是否令出必行，沒有檢查地方政府推出的措施，除了完成保交房任務，是否還有其他指向。
保交房是對工程已經近大半，因為資金斷裂而無法完成其餘部分，政府出面協調銀行將凍結的資金發放，專款專用，以及不同政府部門促成各項交樓要求。因為買家已經付足樓價全額，或者已經做銀行按揭，在未收到樓前就要開始供按揭，買家要求保交房，政府協調保交房，都是合情合理。
然而，很多地方政府出台的其他措施，顯然是超出保交房目標，進而觸及救樓市的「灰色地帶」。鼓勵生育政策也是國策，現金補貼第二胎、第三胎也無可厚非，但將補貼指定用於購房，變相成為救樓市政策，則墮入了「灰色地帶」。政府要為低收入群體提供保障性住房，為吸引人才提供人才房，都是政府的「指定動作」，但動用公帑去買房產，用於保障房或者人才房，雖然結果是既提供了住房，也為地產商提供資金流，或者是減少銀行的壞帳，兩個結果都是無可非議的，但政策目標不明確，卻可能會引人懷疑，為什麼要救樓市。
房地產業無論對全國整體以及地方來說，都是舉足輕重的行業，一業興百業旺，道理十分顯淺，不能遏抑房地產業幾乎是「共識」。今年頭7個月，廣東省房地產開發投資同比下降16.9%，商品房銷售面積同比下降29.1%，拖累全省經濟增長持續放緩。
房子只住不炒可租購並舉
買房才能有戶籍有違原則
然而，過去的教訓歷歷在目，房地產開發商「空手套白狼」，政府過分依賴房地產業稅收，而今大部分城市政府都要勒緊褲帶過日子，公務員和教師醫生減薪，甚至要將過去的獎金「回吐」。還有地方政府為錢到處打主意，竟然在免費通行的國道上設卡收費，真的是「狗急跳牆」，全民為房地產商「過失」付出代價的情形不能再重複。
民眾要安居樂業就要有房地產業，但安居未必一定是要買房子，若然租金在合理範圍，而且樓價並非只升不跌，人們無需要非買不可，租房不買房也可以令房地產業健康發展。三中全會決定其中一個改革措施是再次肯定「租房購房並舉」，以多渠道、多主體提供住房，切實執行房子「只住不炒」的大原則。
優化房地產政策是為了促進房地產業健康發展，是作為促進整體經濟的其中一環，而不是要救樓市。補貼房地產業，保證開發商可以穩賺不蝕，甚至保證利潤，只會重蹈覆轍。
優化房地產業健康發展，需要配套措施，目前一些城市仍然將購房作為條件，比如取得大城市的戶籍資格，或者非戶籍人士子女就讀公立學校等。只有加快落實其他改革措施，比如稅制改革，讓地方政府減低對中央上繳的比率，以及開闢新稅種等，讓地方政府有穩定收入來源，才可以大幅減低對賣地賣房收益的依賴。
改革是系統工程，觸一髮而動全身。保交房是暫時的，優化房地產市場和改革地方政府收入來源是全局的。現在看來，有些地方政府是藉保交房而拒絕房地產市場和地方政府財政改革，沒有大局和長遠觀念，出現這種現象值得令人深思。