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向房策獻計 目標人人買到樓

新一份《施政報告》已展開諮詢,筆者草擬了房屋政策的革新方案,希望給予政府和市民參考,建議的房屋政策目標是「人人買到樓,風險可承擔,利益均分配,化深層次矛盾。」建議如下: 1.縮窄抽居屋的抽籤範圍,令最需要的人士獲得更多機會,有助政策精準針對及目標化。當資源不足的時候,正確是要將資源集中分配給最需要的人,但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行,讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候,玩這些「五餅二魚」遊戲,可悲的也是將最需要人士的機會稀釋。 以申請居屋為例,之前家庭收入達6.2萬元也可申請,這收入可買到樓價約690萬元的單位並過到入息要求,現在只需450萬至500萬元更可買到嘉湖山莊質素較佳的單位。於是真正需要的人士的機會就被稀釋,最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多了。 2.鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量,增加置業率。既然逆周期措施可以在旺市的時候實施,令「增加持有物業人士交重稅」,當然也可以在市道淡靜的時候「對減少持有物業人士減稅」。在同一市場中,很多政策對窮人和富人其實同樣有利,我們不可因為對富人有利,從而否定一些對窮人也有利的政策。 優化公私營比例 激活二手流轉 3.公私營房屋七三比優化。所謂公私營房屋七三比,其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本。在招標地連串失敗之後,顯然政府會出現財政赤字,如果仍然堅持七三比供應的話,那麼很大機會進一步不斷消耗庫房,而且終有一日會消耗完的。解決以上困境的方案應該是經營好整個樓市,不應只以新的供應去滿足房屋需求,二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。 4.重啟「租者置其屋計劃」,筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策,有多個成效是其他政策不能做到,將本來「蝕本」,即收租少同時折扣率大,涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下,將財政負擔轉嫁給一向優秀的市場,這也是將財富平均分配的方法。雖然有人批評有關人士享受雙重的房屋資助,但筆者認為效益是遠比其副作用大,政府應該把握時間去研究令到政策更臻完美。 5.將房產證券化,香港有很大量有形及無形資產是可以房產證券化,例如居屋未補地價部分就是一個有用的資產,筆者認為應該善用可以增值的各種資產配合證券化概念,增加上車機會及提供更多投資產品。 撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁 欄名 : 大行觀點