2024-08-30
經濟日報
新一份《施政報告》已展開諮詢，筆者草擬了房屋政策的革新方案，希望給予政府和市民參考，建議的房屋政策目標是「人人買到樓，風險可承擔，利益均分配，化深層次矛盾。」建議如下：
1.縮窄抽居屋的抽籤範圍，令最需要的人士獲得更多機會，有助政策精準針對及目標化。當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的人，但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的也是將最需要人士的機會稀釋。
以申請居屋為例，之前家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位並過到入息要求，現在只需450萬至500萬元更可買到嘉湖山莊質素較佳的單位。於是真正需要的人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多了。
2.鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量，增加置業率。既然逆周期措施可以在旺市的時候實施，令「增加持有物業人士交重稅」，當然也可以在市道淡靜的時候「對減少持有物業人士減稅」。在同一市場中，很多政策對窮人和富人其實同樣有利，我們不可因為對富人有利，從而否定一些對窮人也有利的政策。
優化公私營比例 激活二手流轉
3.公私營房屋七三比優化。所謂公私營房屋七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本。在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完的。解決以上困境的方案應該是經營好整個樓市，不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。
4.重啟「租者置其屋計劃」，筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，有多個成效是其他政策不能做到，將本來「蝕本」，即收租少同時折扣率大，涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下，將財政負擔轉嫁給一向優秀的市場，這也是將財富平均分配的方法。雖然有人批評有關人士享受雙重的房屋資助，但筆者認為效益是遠比其副作用大，政府應該把握時間去研究令到政策更臻完美。
5.將房產證券化，香港有很大量有形及無形資產是可以房產證券化，例如居屋未補地價部分就是一個有用的資產，筆者認為應該善用可以增值的各種資產配合證券化概念，增加上車機會及提供更多投資產品。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點