2024-08-27
明報
【明報文章】近月撰寫過兩篇「由治及興的土地房屋政策」（見本報7月19日及8月1日評論版）。今天意猶未盡，還想再續前緣，操練一下社會政策分析。這是一篇綜論「住得起」、「住得好」的文章，亦以此檢視公私營房屋比例理應如何，如七三、六四或五五。所謂「住得起」、「住得好」，即能負擔所買或租住的單位，並有良好居住環境（以人均居住面積作指標）。至於公營抑或私營房屋，考慮視乎哪個部門提供的房屋，對一般家庭來說是「住得起」及「住得好」。或者說，買或租、公或私都是手段；正如鄧公所言，「白貓黑貓，能捉到老鼠便是好貓」的識見！
「住得起」、「住得好」與公私營房屋比例
目前私樓樓價從高峰回落兩三成，也是超乎一般月收3萬多元的普通家庭「住得起」。本文繼續從由治及興的高度衡量，不單止「住得起」，還要「住得好」。那麼，香港人均170平方呎及公屋人均148.5平方呎的面積便不及格；劏房面積狹迫，更屬「非人生活」了！
不過，現實是殘酷的；香港面臨不少前所未有的嚴峻挑戰。所以本文要來一個綜論，從土地房屋相關的多種因素加以概括分析，取其平衡的政策選項。首先，本文整理了兩個圖，一個是歐盟部分成員國的房屋產權分類，另外一個是香港公屋及私樓貧窮戶的租金佔開支比率。兩個圖提供較宏觀及深入的視角，考慮香港特區可用何種方式處理「住得起」及「住得好」的問題。跟着我們才來綜論，土地房屋政策應當考慮的因素；希望這樣的政策探討不會脫離現實。
香港特區與歐盟住房產權比較
圖1列出歐盟部分成員國的住房產權比較，還添上人均GDP（本地生產總值）以顯示經濟水平與自置居所的關係。自置率本身並不一定是社會發展成就，但可賦予價值，如新加坡的國家身分認同。歐盟共有27個成員國。德國及瑞士兩個經濟水平頗高的國家，在2022 年（下同）分別有53.5%及57.7%選擇做租客，買樓自住分別為46.5%及42.3%。反而經濟水平較差的東歐諸國如羅馬尼亞、斯洛伐克及塞爾維亞，卻分別有94.8%、93%及91.6%買樓自住，極少租客（均不足一成）。與香港特區相若人均GDP的芬蘭（50,847美元相對香港的48,983美元）只有69.5%買樓自住。香港近年一直維持五成左右，與回歸初年特首董建華期盼由五成自置率提升至七成之時，20多年不變！
從這個跨地域比較，可以見到，若其他因素不變，經濟發展不增加自置產權的房屋取向，反而相反。經濟水平十分高的瑞士，二戰後大多數人都租屋住，因此瑞士有「租房大國」之稱。對於瑞士人來說，「大多數人都是租房子住，這一點也不丟臉」。租管條例保障住客應是「租客大國」的重要因素。北歐瑞典的嚴厲租管卻令大城市出租單位一房難求，住客輪候時間遠遠超過香港的公屋。無論如何，五成自置率對有中國人置業傳統的香港特區並不匹配。
圖2列出扶貧委員會整理出公私營房屋的貧窮住戶住房開支佔總開支的比例。自從現屆政府上台後，便宣稱運作了兩屆政府的貧窮線不夠精準，會出台更精準的貧窮量度方法。所以這個採用2014/15年住戶開支統計出的貧窮戶住房開支數據，極大可能是「絕響」。就算將來有住房開支比較，也不是國際慣例用的貧窮線所界定的「貧窮戶」。
公屋的多種社會經濟功能
回到圖2，雖然數據有點舊，但仍然具參考價值。全港住戶中，公屋戶住房開支佔總開支12.7%，而私樓住戶則是38.8%（包括房貸）。一般來說，住戶若有三成及以上的開支用於房屋，便會擠佔其他開支的能力，便不可負擔。而整體貧窮戶來說，他們的開支模式，公私營單位兩者均稍高於全港的相關住戶產權類別。這研究結果符合一般預期。在貧窮戶中，公屋住戶平均15.5%開支用在住房，而私樓住戶則是42.4%（下文各私樓社經群組均未達此水平，因未包括長者戶；見圖2註2），高於一般可接受的三成。具體社經群組中，最少公屋住房開支為在職戶（13.2%），最高為單親戶（15.8%）。在私樓單位中，最少住房開支為新移民戶（33.3%）；而最高比率為戶主年齡介乎18至64歲者，達39.8%。值得一提，私樓新移民住戶住房開支33.3%，是所有社經群組中最低，有點出乎一般預期。
總的來說，住進公屋，對一般收入家庭，尤其是貧窮戶，意味着減少起碼兩成的家庭開支。怪不得不少年輕人要輪候公屋；在其他因素（如晉升機會、上進心）不變的情况下，公屋的福利效應比短期加薪大得多。