2024-08-27
東方日報
港府施行的房屋政策失誤，在國際形勢嚴峻和中港宏觀經濟下滑之際，遲遲未肯讓樓市辣招全面退場，梳理市場流動性風險以穩經濟，結果今年首季遲來的全面撤辣，支持效應亦如曇花一現。如今地價、樓價雙雙探底，政府叫停拍賣住宅地，免得再流標打擊市場氣氛。問題是，若港府長期無法提振經濟景氣，樓價續跌，非但企業與小市民閉翳，作為百業之母的銀行業亦受牽連，在呆壞帳撥備大增下，料將打擊盈利及派息表現，影響放貸成本和能力，除了進一步拖低資產估值外，對經濟活動亦會造成惡性循環，後患無窮。
去年有多幅地皮拍賣或招標流標，反映發展商投地意欲低迷，港府官員昨指推地步伐需視乎市況。如今利息仍高企，市場入市意欲低迷下，發展商手頭的新盤去貨慢，哪有意欲再增加投地。但問到會否恢復勾地制度，港府官員指此舉猶如讓主導權重回市場，若乏人問津，大家或會認為市場很悲觀，變相「放負」，故眼前沒推出勾地制度的意向。這說明港府對後市也未具信心，不敢貿然放手讓市場去自行調節和尋底。樓價趨勢「無底」，市場只有繼續做好風險管理，防範極端動盪。
另一點須留意，礙於市況不明朗，發展商都選擇放慢發展步伐，以控制財務風險，意味私營供應將減少。此刻傳來政府將推新一期居屋，擬以市價七折發售，顯然是對私樓存量去貨困難的發展商多踩一腳，樓價非但難以企穩，好可能將加速調整。別忘記，去年政府在《長遠房屋策略》周年進度報告指，將在下個10年維持公私營房屋在「七三比」的水平，意味未來市場好可能由公營房屋供應量主導，發展商的處境是複雜而艱難。
若出現私樓價七折才有成交，居屋再在私樓價七折的基礎上再七折推售，樓價愈低愈冇人有信心上車的局面，不會讓人意外，皆因樓價大跌，銀行估值狂冧，連帶影響貸款抵押品價值，銀行見勢色不對減少做按揭貸款，甚或銀行評級也因呆壞帳上升而受影響，貸款供應減少，影響百業景氣，經濟與就業前景皆不明朗，結果上車會是難了還是易了，天曉得。
不是說增加公營房屋是錯誤，也不是說後資產泡沫時期樓價調整是不合理。諸如新加坡有組屋制度，也有私樓市場，政策透明，各方才有信心參與。如今香港的問題在於大家都無法看透港府的房屋和經濟政策，沒法拿捏到風險底線，就只有減少參與，規避風險。
香港銀行體系仍穩健，這是因香港是高度市場化的國際大都會，商業社會尊重合約精神，銀行在控制資產風險做足工夫，守住大關，變相守好金融體系的龍門，確保經濟穩定。港府首要任務是提振經濟，切勿試圖以內地當局主導國有銀行支持房地產業的方式來要求銀行協助房企保交樓等手法救市，後果將是災難性。始終香港不是美國，也不是中國，不可能銀紙任印，一旦搞冧香港的市場化運行模式，信心崩潰從而火燒金融體系，觸動到港元穩定性，則國際金融中心地位亦難保！