2024-08-26
經濟日報
指標甲廈中環中心最近成交呎價跌至1.3萬元，而中環再現「斷崖式」價格下跌，其實並非無迹可尋，全因租金數年累跌，只是價格等到現在才反映出來。
最近中環甲廈市場出現一宗頗為震撼價成交，就是落在區內較有價格指標的中環中心，一個低層單位，以4,200萬元沽出，呎價1.3萬元。原業主持貨6年，錄得6成蝕幅。
呎價萬三的確頗具震撼力，即使中環中心在地理上並非處中環最心臟地段（較鄰近上環區），但中環可供買賣的甲廈始終不多，而中環中心樓高79層，極具氣派，加上早年由財團承接後令買賣個案增加，故此價格具一定參考作用。
中環中心低層 呎價1.3萬震撼
按是次呎價計，成為2018年財團拆售中環中心以來新低價，亦屬該廈十多年來呎價最便宜。其中一個震撼原因，是該廈對上成交，呎價最低仍見2.7萬至2.8萬元，換言之最新成交呎價，較對上成交跌一半。
事實上，唐榮早前已提及，中環甲廈呎價連番出現「斷崖式」下跌，早前美國銀行中心、皇后大道中9號兩大指標呎價，分別錄得1.8萬及2.2萬元，同創十多年新低。
甲廈出現斷崖式呎價插水，因指標甲廈不同指標屋苑，後者成交頻密，呎價跌幅是慢慢出現。中環指標甲廈可能一年內並無成交，根本無法顯示呎價回調狀況。如今出現買賣，呎價便突然跌3至5成。
租金累跌4成 客觀反映市況
其實價格並非「突然」回調，只因為過往業主不願大幅降價放盤，亦缺乏買家承接，導致價格長期未完全反映市況。真正能夠客觀反映價格，是租金表現。疫情至今4年間，甲廈租金由高峰期至少下跌3至4成，中環超甲廈每呎租金由最貴160至180元，下跌至目前約100元，而次一級區內甲廈，呎租亦降至約50元，租金已累跌一定幅度，價格有相應調整實屬合理，故此最近成交呎價，確反映了現租金市況。
業主接受現實減價賣甲廈，一來是高息環境持續，持貨成本重而有需要減磅。最關鍵的是反映業主看淡後市。據仲量聯行數字，7月份整體甲級寫字樓市場空置率升至13.7%，中環空置率達12%。
現時空置樓面多，而供應仍陸續有來，加上商業氣氛改善仍不多，需求弱而供應多，業主難免心灰相繼大幅降價。估計經過多幢甲廈出現新指標後，價格將稍喘定。
撰文 : 唐榮