2024-08-26
明報
【明報專訊】香港近期在土地政策上陸續出招，包括通過《政府租契續期條例》利便地契續期，亦降低強拍門檻。衛達仕律師事務所（Withers）合伙人朱寶琼接受本報訪問時表示，在新例下地契續期可獲簡便處理，料釋除基金及外資銀行對處理待續期地契的物業交易疑慮。但是由於新例亦予地契擁有人權利選擇不續期，她不排除日後有更多地契到期原擁有人選擇不續期，因此建議購置相關物業者宜事前做好盡職審查。
明報記者 陳偉燊
朱寶琼不諱言，在過往未有新例前不時遇到客人，申請按揭借貸者查詢具體安排，甚至不時碰到駐港海外銀行不批按揭。她說：「除了業主之外，銀行、信託公司亦關注地契續期安排。」隨着立法會通過新例並於7月5日生效，她認為這令地契續期清晰化，可有序及簡化地一次過將業權及權益順利過渡，處理租約及遺產繼承不再構成問題。該等地契上的住宅、商業及工業物業可按地契到期前6年刋發公告形式續批50年，不用補地價，只需按租值3％繳地租。
不排除持有人棄續租或等政府收地
由於對照基金業界投資周期一般為5年計，她認為：「這不單回應業界訴求，亦令地產基金更有準備，令投資者有預期，可提早安排。這亦令身居外國的物業擁有人順利續租地契並便民。」雖然首批依新例續期土地多位於油尖旺、港島，朱寶琼相信，新例非刺激該等區域物業交投好了或暢旺了的直接因素，更預期地租不會因此提高。最重要還是，以前為處理續期，政府因應要和市民及業主，甚至按揭人要配合簽訂文件的做法因此減省。
不過，朱寶琼提醒，新例賦予地契持有人選擇權下，可向田土廳登記，在政府刋發「續期公告」一年內不予續期。到將來陸續有新界地予以續期時，她不排除有較多放棄續租或等待政府收地的情况出現。因此她提醒置業者需要做好盡職審查，並要證明原業主未有簽署不續期備忘錄，並需得到所屬地契業權利害者同意。
降強拍門檻銀行或積極參與融資
此外政府早前建議修例，將在指定地區的私人樓宇，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻降至70%；樓齡達60年，門檻降至65%。她認為，由於相連地段的申請門檻將採用加權平均法計算，這有助增加合併不同類型地段的靈活性。少數份數擁有人已提交不反對通知書下，亦精簡強拍法律程序。她預料銀行金融機構日後會更積極參與涉及強拍重建的過渡性融資。