美國減息預期 樓市火上加油

計入儲局減息預期的長期按揭利率，即將釋放積蓄已久的龐大居民財富，巨大的居民資產負債表擴張螺旋，即將全面加速，結果只會令本身已熱度十足的美國樓市，火上加油。 在2023年中的「房產熱居民加槓桿凌駕加息」一文中，本欄認為「背後凌駕政府財幣策力量的，正是被大部份分析所忽視的、10年級至20年級的居民槓桿周期，如果企業及居民在極高槓桿下，無論如何刺激，都會產生去槓桿的被動信用收縮力量，則企業及居民在極低槓桿下，無論如何加息，都會產生加槓桿的力量」。 其例子則是兩種完全相反的經濟形態，一種是像1990年的日本一樣，陷入債務與資產螺旋式收縮循環的經濟體，居民槓桿率與收入都已被透支，代表去槓桿（De-leveraging）的被動信用收縮力量，會將所有天量刺激瞬間吞噬，知名經濟學家費雪（Irving Fisher）的債務通縮周期（Debt Deflation），必然產生通縮。無論政府推出多麼巨大的貨幣政策刺激，即使增加史無前例的巨量信貸，都無法阻擋需求下滑與信用萎縮。 另一種情況，則是像美國一樣，居民槓桿、債務開支佔可支配收入比例都位處於40年來的低點，連住屋庫存亦位處於40年史無前例低點。2008年的居民去槓桿周期之強勁，在槓桿及庫存都是史無前例低之下，無論聯儲局如何加息遏制，都無法阻止市場回升的力量。 換樓需求或開始出現 一方是不斷刺激，將減至零利率，卻日益絕望；一方則是不斷遏制熱度，加息至逾5厘，未來還可能會再加，經濟卻日益過熱，這兩套極端相反的現象，正正就是大型經濟周期凌駕於中央銀行及政府行政力量的鐵證。而目前，聯儲局極力勉強才能遏制的龐大居民財富以及巨大的居民資產負債表擴張螺旋，即將被市場不斷炒作的減息重新引爆，投資者即將能看到其釋放的巨大威力。 隨着超長期按揭利率快速回落，約佔美國地產市場銷售量90%的現貨樓銷售數據開始加速向上螺旋，美國7月份的房屋銷售價格中位數較2023年同期上升了4.2%（見圖一），至42.26萬美元，價格再創新高。可是，更值得留意的是，現貨樓庫存開始鬆動，由歷史最低的庫存水平開始回升（見圖二）。在按揭利率回落的背景下，這意味着一直被強力遏制的換樓需求開始出現，有人開始願意放棄供款中、昔日敍造的2厘至3厘按揭貸款利率，換入更高息的按揭，甚至是直接以現金買新樓。 過去一年，即使加息至5厘以上的強力遏制，但仍創史無前例增長的真實收入（即扣除通脹因素的實質收入），居民財富與居民資產負債表的健康程度，仍足夠引發樓價不斷破頂。接下來，聯儲局一旦真的減息，會在地產市場引發如何巨大的財富巨潮，值得期待。惟一可以肯定的是，必然是史無前例級數的樓市大牛市。 作者：何亮恆