【明報專訊】美國聯儲局料於下月開始減息，港息將如何跟隨下調，對已跌至近8年低位的住宅樓價會否帶來支持？今期本欄專訪經絡按揭轉介首席副總裁曹德明就此詳細分析。他預測，美國未來1年將會減息2厘至2.5厘，而港息亦會跟隨美息下調，料1個月HIBOR將回落到2厘或以下，屆時以「1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）+1.3厘」計算的按揭利率便回落至3.3厘或以下，港樓租金回報率再次高於按揭利率，故明年樓市料好轉。
根據金管局住宅按揭統計調查，今年6月以HIBOR作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例為90.4%，可見大部分新做按揭的客戶仍傾向選用H按。經絡按揭曹德明在專訪中分析，目前大部分H按是以「1個月HIBOR+1.3厘」及封頂利率4.125厘訂價，以昨日1個月HIBOR報約4.05厘計，「1個月HIBOR+1.3厘」等於5.35厘，高於封頂利率4.125厘，因此H按實際利率是4.125厘。
曹德明表示，要分析美國減息對本港樓市的影響，其中一個關鍵因素便是1個月HIBOR何時回落至2.825厘以下，令「1個月HIBOR+1.3厘」低於封頂利率4.125厘，屆時借H按置業者實際供款利率便會較現時的4.125厘下調，而他認為，此情况可望在未來1年出現。
料美1年至少減息2厘
1個月HIBOR跌穿2厘
事實上，1個月HIBOR昨日報約4.05厘，與1個月前逾4.6厘比較已下調逾0.55厘，而且期內不止1個月HIBOR下跌，從隔夜到12個月HIBOR均下跌，令HIBOR孳息率曲線（yield cuvre）下移（見圖），原因是美國上月底公布上月就業數據遠遜預期，市場對聯儲局9月便開始減息周期的預期升溫，並且預料港息亦會跟隨美息下調。
「摩根亞洲總收益債券基金」的基金經理彭逸升上周四在本欄指出，根據當時美國不同年期國債孳息率走勢，顯示市場預測聯儲局9月將會減息0.5厘，未來1年更有機會減息近2厘。曹德明表示，若美國未來1年減息2厘至2.5厘，料1個月HIBOR將回落到2厘或以下，屆時H按以「1個月HIBOR+1.3厘」計算實際利率便會回落至3.3厘或以下，令港樓租金回報率再次高於按揭利率，為樓價帶來支持。
倘美下月及12月減息
港樓買家或重拾信心
曹德明表示：「如果未來1年本港按揭利率回落至3.3厘或以下的話，由於住宅租金回報率現時不少屬高於3.3厘、個別更高達4厘，這會吸引用家或投資者積極入市，所以明年樓市應該會略為好轉。」另外，曹德明認為，若美聯儲下月減息0.5厘後，12月亦再次減息，用家或投資者有機會認定港息跟隨美息出現下行趨勢，慢慢便會重拾入市信心，不必要等明年美息累積下跌2厘至2.5厘及1個月HIBOR回落到2厘或以下，本港樓市才會轉活。
授擬借按揭者3錦囊 增首期加年期借浮息
在2022年3月美國聯儲局剛開展加息周期後，1個月HIBOR仍低至約0.19厘，而曹德明在當年5月26日本欄見報、題為「按息或升至2.5厘 借錢買樓3招應對」的專訪中，料1個月HIBOR將升至1.2厘水平，與1個月HIBOR掛鈎的H按利率因此料漲至2.5厘，面對本港按揭利率趨升的風險，他教路擬借按揭買樓可有3招應對，包括：（1）預留更多首期；（2）在年期上也勿借盡；（3）選用定息按揭。上述報道見報約兩個月後，1個月HIBOR已經升穿1.2厘，去年11月高見約5.65厘。
目前本港料快將踏入減息周期，曹德明對擬借按揭買樓者則有以下三大建議：（1）仍然需要預留更多首期，以提高流動性、減低風險；（2）在年期上可借長一點；（3）選用浮息按揭。
明報記者
[名人樓市論壇]