2024-08-21
明報
【明報文章】早前房屋局接受立法會質詢，並就青年輪候公屋情况引述了《2022年公共租住房屋申請者統計調查的主要結果》（調查結果）的相關數據答覆，引起社會熱烈討論。
調查結果顯示，近四成非長者一人申請者在30歲以下（即約3.8萬人），且當中又有近八成人持有專上或大學學歷。由於目前制度不鼓勵年輕人輪候公屋，其優先順序最低，意味着這批較高學歷青年在未來近30年的人生中，須維持大幅低於全港中位數的低收入水平，才有可能獲派單位。這種情况有違社會期望，即精英青年應該積極進取、力爭上流，而非依賴公屋這個保障基層住屋的安全網，也因此觸發了大眾對青年「躺平」現象的焦慮。
青年「躺平」非刻意 收入難追上樓價
然而，筆者認為大部分香港青年並沒有刻意壓低收入「躺平」。這從當局抽查青年相關公屋申請時，發現有四至五成申請者收入超越申請限額，便可大概得知。至於為何很多年輕人即使並無「躺平」打算，仍會選擇申請公屋？這與他們希望能夠滿足自身住屋需求，例如擁有自由充足的個人生活空間，或結婚後遷離原本居所等，但實際上卻無力負擔私人住宅價格有關。
香港一般結婚生育年齡約30至34歲。筆者曾根據政府統計處人口普查及差餉物業估價署的私人住宅售價指數數據，針對該年齡層的置業負擔能力做分析。以名義價值計算，過去20年間學位畢業生收入增長約20%，惟同期樓價足足上升了近4倍；假設承做九成、為期30年的按揭，學位畢業生於2001年可負擔的最大單位面積約800至1000呎，但到了2021年則只能負擔得起不到270呎。即使目前樓價已從2021年高位下跌約26%，不過對該年齡層的青年仍難以負擔。資助房屋成為多數人的唯一置業選擇。
資助屋供不應求 優先權值得探討
因此，除了少數個別例子，大部分青年申請輪候公屋只屬無奈之舉：一方面是在社會上打拼的過程中，提前佈局未來住屋保障；另一方面則是打算通過獲取「綠表」資格，增加成功申購居屋的機率。這比起「躺平」，更像是為求爭取有限資源的「內捲」行為。
早前當局表示將探討「青年未來置業儲蓄計劃」以協助青年置業，參與計劃的青年在儲蓄置業首期達一定年期之後，購買資助房屋時可享有優先認購權。雖然暫未有更多細節，但筆者認為有關計劃的概念可取，嘗試引入類似新加坡或內地城市以公積金支付樓價的制度優點，也能夠減低目前抽籤制度導致的無力感，值得深入研究。
然而，考慮到過去20年香港新建成房屋單位供應呈現「M」形分佈，私人住宅和公屋分別各佔超過40%，而出售資助房屋僅佔10%，目前資助房屋實供不應求，2023年居屋計劃就出現超額認購18倍的情况。假如資助房屋整體供應沒有增加，但卻加入更多細分群體的優先認購權，則有如「拆東牆補西牆」，或會影響青年以外其他有需要群體的置業機會。
綠置居成切入點 循序漸進增供應
要長遠解決青年置業「上車」問題，不能只是「把同一塊餅分得更細」，還需要「把餅做大」，提供更多資助房屋供應。考慮到目前增加資助房屋供應時，還須同時兼顧公屋輪候時間能否達標，當局可先利用綠置居與公屋的「可互換性」，在未來5年時間物色更多合適項目，以增加綠置居在公屋／綠置居項目的單位比例。與此同時，為鼓勵「綠表」人士交還所住的公屋單位並自置居所，當局也有需要逐步提高資助房屋單位面積。之後，在綠置居供應充足的前提下，則可調高居屋的「白表」配額比例，以增加「白表」申請人置業機會。這樣應能在中短期內，適量增加中低收入青年的可負擔置業機會。
到了第二個5年期，在縮短公屋輪候時間的壓力降低之後，可增加公營房屋當中居屋單位的比例，以協助更多「白表」家庭成為業主，屆時也將具備更充足條件落實「青年未來置業儲蓄計劃」中的青年優先認購權措施，並能夠向青年群體提供更大面積、更適合規劃家庭發展的單位。
活用資助屋存量 過渡期增「白居二」
然而，一般房屋發展周期長達4至5年，不論是調整公營房屋供應比例，還是增加資助房屋整體供應量，均需時部署，但不能因此窒礙青年發展。目前香港資助房屋存量有近45萬個單位，其中絕大部分均未補地價；交投主要依賴每年僅4500個「白居二」（白表居屋第二市場計劃）配額，單位流轉並不活躍。此外，目前「白居二」配額中，家庭與一人申請者的比例分配為9：1，即每年最多只有450個未婚青年能夠通過價格相宜的二手資助房屋去置業。
考慮到不少資助房屋業主也有換樓需要，加上未補地價的資助房屋存量龐大，並不存在厚此薄彼的資源分配問題，當局不妨考慮增加「白居二」配額及一人申請者配額，甚至全面開放「白居二」市場，令符合「白表」資格人士都能夠得到一次購買未補地價二手資助房屋單位的機會，將能在短期內紓緩青年置業需求。
高學歷青年申請輪候公屋，實非出現「躺平」現象，更多是反映青年出於對未來住屋不確定性的焦慮，在選擇有限的情况下，迫於無奈提前部署。香港的未來，需要由追逐夢想的年輕人共同構築，才能成就更亮麗的發展。及時增加不同房屋選項，緩解青年在居住問題上的焦慮，方能夠令青年專心發揮所長，全心貢獻香港未來。
作者葉文祺是團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管，梁躍昊是團結香港基金土地及房屋研究主管，區浩馳是團結香港基金研究員
[葉文祺、梁躍昊、區浩馳]