2024-08-19
經濟日報
上周最熱門的財經話題，當然是長和主席李澤鉅的「邊個賭香港長期差都錯」一說，結果引爆討論，不少人問到「長期」究竟有多長期？如果從樓價變化角度來看，最長就是6年。
長和及長實主席李澤鉅上周表示，過去香港經歷了多個經濟周期，在市場悲觀時買入資產的大多數人往往賺錢最多，而當香港市況轉變，反彈的速度亦往往高於大家預期，所以「我不敢賭香港市場太差，過去歷史話俾我們知，邊個賭香港長期差都錯。」
李澤鉅又指，近年本港經歷連串壓力測試，金融穩定發展與經濟動力走向乃依靠香港之國際金融中心地位及房地產行業作為根基，香港擔當大灣區及內地與世界連繫的重要橋樑角色，將有利經濟長遠發展，但「自己並沒有水晶球預測市場，長實一直都因應市場情況推盤」，相信本地樓市將仍取決於房屋政策及利率走向。
97至03年跌24季 樓價降65%
理論上，如果從樓市周期看，下面資料唐榮曾經提及，附表顯示，差餉物業估價署樓價指數以季度及雙位百分比以上的跌幅計算，有紀錄第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。
第二次，又是最長最大幅度的，當然是97年金融風暴至2003年沙士期，期間或有反彈，但總計歷時24個季度或6年，樓價跌幅65%。
如中美貿戰開始 至今剛好6年
換言之，現時累計11個季度約23%跌幅，暫時是歷史上第3大跌幅。其他下跌期還包括1994年港英政府曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期；2008年金融海嘯，下跌期相當短暫；另一是2015至16年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價同樣回落兩個季度，幅度約1成。所以，年期最長應是6年24個季度。
當然，如果最長是6年，那還有多久才能度過？以樓價指數計，這次跌市已下跌接近3年，不過，利嘉閣地產總裁亦曾撰文指出，發現大部分情況下，這種大規模的淡市，最多會維持約6年。1980至86年期間，中英就香港問題談判，造成社會很大動盪，並引發地產及金融危機，整整維持了約6年。由97至03年，香港先後受亞洲金融風暴及沙士衝擊，這段期間樓市跌幅最大，整體下挫了約7成，這次跌市歷時約6年。
他提到，到了今次的蕭條期，大體上由2018年的中美貿易戰開始，之後接連出現社會運動、新冠疫情及連環加息，經濟和樓市都遭遇強震；到了今年，樓價調整仍未完成，但重點是也剛好已經6年。他認為今年之後，樓市及樓價會否重新振作，大家拭目以待。
撰文 : 唐榮