2024-08-19
明報
【明報專訊】根據差餉估價署數據顯示，今年6月份私人樓宇售價指數為301.8，較2021年9月高峰時錄得的398.1，下跌約24.19%，亦是近8年的新低；然而，住宅租金走勢卻持續向好，截至今年6月份私樓租金已連升4個月，為2019年12月以來約4年半高位。因此不少私人住宅租金回報率較之前只有約2厘，已上升至約3厘。部分人士認為有關情况主要原因是近年利息上揚所致，但若與現時銀行定期存款有約4厘作比較，樓宇出租回報只有2厘多至3厘左右，實難吸引投資者入市。
筆者根據過去多年對香港私人住宅市場的觀察，有其他更多的體會。無可否認租金回報率是投資房地產考慮因素之一，但大部分投資者甚或買樓自住更關心是物業未來的升值潛力。
投資者自住客均關心物業升值潛力
過去一段時間，本港住宅樓價升勢強勁，短時間升幅動輒超過一成，因而吸引不少炒家入市短炒圖利，這亦導致政府引入「辣招」的其中主要原因之一。早前，加息陰影籠罩，令樓市表現欠理想，買家入市意欲減退。近日，市場傳出美國即將會減息，令部分市場人士憧憬住宅樓價將會因減息而重拾升軌；無可否認，息口下調有助減輕市民供樓負擔，但正如之前指出，筆者認為市民入市最重要的考慮，是樓市未來上升的可能性及上升的幅度。
考慮到香港目前的經濟表現，以及市場瀰漫着較悲觀的情緒，估計市民對樓市前景的信心會大受影響。因此，筆者認為如果利率下調，對住宅樓市的正面影響估計只是短暫的，好像筆者對早前政府「撤辣」估計一樣。至於非住宅物業，基於各種負面因素和投資者缺乏信心，就算息口下調，在現今情况下，短期內也無法扭轉疲弱的趨勢。
加上銀行取態與過往明顯有所改變，對地產按揭、融資貸款收緊，當中商業及住宅物業均面對借按揭困難問題，如部分選擇建築期付款的新盤買家，因銀行對項目估價調低，借不到當初預期的金額，失去預算，對市場造成影響，買家卻步。
樓價能否改善須睇經濟情况政策等
就未來住宅樓價能否改善，不應只考慮息口的走勢，需考慮更多的因素，包括供應量、經濟情况、市民購買力、政府政策、按揭措施，以及政治等因素。
置業是人生大事，涉及金額巨大，市民亦不應只看按揭利率，重要是考慮自身的還款能力，評估風險，量力而為。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]