2024-08-19
明報
【明報專訊】本港二手住宅樓價指數上周跌至近8年低位，市場悲觀情緒蔓延之際，今期封面故事專訪本港第一代星級地產分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）分析最新形勢。卓百德認為，本港下月開始料跟隨美國減息，故樓市料快見底，惟目前本港經濟仍然面對不少挑戰，因此樓市料只會出現「U形」而非「V形」復蘇。他續說，國際投資者現普遍低配中國股票，因此本港地產股估值偏低的情况可能仍會持續。
明報記者 葉創成
上周五公布的中原城市領先指數（CCL）最新報139.18點，按周下跌1.26%，不單跌穿140點心理關口，亦是2016年9月以來低位（見圖）。該數據統計上月24日柴灣樂建居項目流標、26及27日啟德柏蔚森III及屯門黃金海灣•意嵐分別次輪推售當周本港二手樓價表現，中原研究部高級聯席董事楊明儀指出，此亦反映上月底美國議息前一周樓市觀望氣氛濃厚，而且新盤次輪銷情放緩，樓價跌勢未止。
卓百德上周五在專訪中表示，本港住宅樓價現已從2021年第三季歷史高位回落逾兩成，目前買家情緒仍然疲弱，原因是本港經濟表現並不理想。他解釋，由於西方國家近年對入口中國製造產品及服務設訂很多限制，令很多外國公司減少與中國的貿易及商業往來，而本港作為中國對外貿易的窗口，因此也受到不利影響，這令本港住宅以至寫字樓需求下滑。另外，他認為，本港在2020至2022年新冠疫情期間採取非常嚴格的防疫措施，當時很多人因此離開本港，即使去年以來本港疫情已受控、經濟已復常，惟這些人不少至今仍未回流（見另稿）；正面因素是期內也有內地專才湧入本港投資、生活及營商，某程度上抵消了相關影響。
港經濟好轉需時 樓價難現V形復蘇
向前望的話，卓百德估計，隨着美國聯儲局於今年9月開始減息，本港亦會跟隨減息，這對本港樓市屬好消息；但他亦強調，即使本港息口下調，也難以令樓市出現真正復蘇，需要本港經濟好轉，樓市才具備足夠條件持續向好。
卓百德表示：「本港住宅樓價是否仍有很大下行風險呢？我覺得不是，由於內地已出台不少政策支持經濟增長，加上美國亦有機會減息，香港樓市是次下行周期最壞的時間很可能已過去。不過，即使香港樓市復蘇，復蘇步伐也是『U形』，而非像2008年金融海嘯後出現『V形』復蘇。我們很可能已經接近是次樓市下行周期的底部，但要出現持續復蘇仍然需要更多時間，希望明年情况會更好吧！」
支持政府大增公營房屋供應
曾在1980年初協助港英政府規劃天水圍新市鎮的卓百德，於本港樓價在2003年第二季至2021年第三季大漲小回、累積升幅逾5倍期間多次呼籲政府增加土地供應穩定樓價（見另稿）。特首李家超於2022年7月上任以來，積極增加公營房屋供應，未來5年由房屋委員會及香港房屋協會提供的公營房屋預測建屋量達14.68萬間，平均每年建屋量近3萬間，遠比過去幾屆特區政府高。
被記者問及對政府大幅增加公營房屋供應的看法，卓百德認為這是正確的政策：「由於過去政府奉行高地價政策，香港居民對住宅負擔能力一向是偏低的。即使隨着過去3年住宅樓價調整，理論上香港居民對住宅負擔能力有所改善，但其實期內息口上升及經濟疲弱亦削弱負擔能力。」
香港稅務學會會長吳錦華2021年3月18日在「名人樓市論壇」專訪中指出，本港多年以來一直奉行高地價政策，變相是徵收「地產稅」，地價收入佔政府收入逾兩成，決策者須留意一旦大幅增加供應將打擊地價收入。
指港採高地價政策 才可維持簡單低稅制
剛過去截至3月底2023/24財政年度，政府地價收入僅194億元，較2017/18至2019/20財政年度平均每年逾1000億元大幅減少，導致整體收入下跌至5494億元，政府地價收入佔整體收入比率亦下跌至低單位數，由於整體開支高達7213億元，即使計入發行綠色債券所得725億元收入及償還8億元本金後，仍錄得1002億元赤字，若撇除發行債券淨收入，赤字更高達1719億元。
被記者問及對本港政府近年不再實行高地價政策令財政赤字飈升的看法，卓百德表示，包括地價收入在內的地產相關收入傳統上佔政府整體收入32%，因此才可以保持薪俸稅、利得稅及其他稅務的低稅率，假如政府決定不再如此依賴地產相關收入的話，很可能需要尋找其他收入來源，例如提高薪俸稅、利得稅及其他稅務的稅率，以及增加政府服務收費；換言之，1945年第二次世界大戰結束後一直奉行屬本港重大競爭優勢的低稅率及簡單稅制便需要放棄，他亦擔心稅制若出現重大改變的話，將明顯削弱本港作為國際商業中心的競爭力。