2024-08-16
經濟日報
電子騙案日益嚴重，很多接受了高等教育和具社會經驗的人士同樣受騙，但電子騙局除了網上行騙外，亦包括有人甚至有國家在網上發放假消息去顛覆市場概念，很多生活上的包括樓市都是被不斷刻意扭曲，已經到了指鹿為馬的地步。
筆者上文提及可以佐證香港金融中心仍然是強勁的一個重要因素是：「銀行賺大錢！」最近在反映銀行借貸過分收緊的過程裏面，遇上一種理論就是銀行常說：「做一單蝕一單」，這個說法筆者不敢苟同，賺少了和蝕本是兩件不同的事。
我的理解是，香港銀行並不會做蝕本生意，就算所謂蝕本都是事後意料之外所引致。很多人認為銀行賺錢，傳統是用存戶的錢借出去。於是，當香港近年出現了住宅實際按揭的利息低於定期存款的利息，就被認為是銀行蝕本。這是一個誤解！香港定期總共有9.9萬億元，而銀行體系貸存比率只得0.6%，低得出奇。這個比率告訴我們，憑借貸息口沒可能支付到定期的高息，以現時約9.9萬億元定期按3.5厘保守計算，一年總共收息約3,500億元了，是一個天文數字，就算銀行肯做蝕本生意但都沒有能力負擔到。
定存9.9萬億 年收息約3500億
那麼銀行如何賺錢？筆者不是銀行不可以代表銀行說，只可以說出我的看法或者令公眾知多一點，而我只是用家，很大機會只知道一些，如果說錯了歡迎銀行修正的。過去有不少時候筆者認為銀行買美債產品去支付定期高息，這個看法暫時都覺得靠譜，因為近期的美債息下跌亦令到香港的定期息口下跌，所以聯繫滙率是對香港很有利，為何我們可以買美債賺債息，因為有聯繫滙率掛鈎，銀行體制去買是沒有滙率風險的，過去港人憑着定期的高息，香港仍然是最富有的城市榜之中。
在銀行的一些低成本支出的項目，例如活期存就有2.07萬億元，與全港住宅按揭貸款額差不多，當社會經濟愈慢活呆滯時，銀行就可以掌握到這些活期存款的穩定性借出貸款，這就是近兩年樓市不好的情形之下，銀行反而賺大錢的原因！
過去幾年的而且確市場是沒有跟數據走的，但怎樣也好，筆者仍然想強調三個數據，讓買家自己評估跟不跟數據走。第一，租金是強勢上升。第二，息口下調。第三，定期存款是日益囤積，香港囤積了9.9萬億元的定期存款，這些定期不正常地囤積着，但始終有一日會正常活動，而且數量是遠高於香港樓市所能承受。
「買有風險！不買也有風險！」買家應該自己決定，而不是盲目相信一些偏激的看法。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁