【明報專訊】巴黎奧運會閉幕時預告下屆舉辦城市為洛杉磯（Los Angeles），大家十分期待一個充滿陽光和海灘的奧運。洛杉磯為加州最大城市，也處於全美第二大都會區，當地房地產前景如何？由於過去兩年，美國利率處高位，加重了供樓負擔，市場預期今年9月美國利率會逐步下降，預期30年期固定抵押貸款利率會跌至6.5厘，有地產分析報告指洛杉磯明年房地產價格可獲支持。如果想捕捉4年後奧運機遇，同時可以去當地欣賞奧運不用捱貴酒店，不妨現時就開始研究洛杉磯物業前景。
穆迪CRE預計，2024年和2025年洛杉磯將有超過2.8萬套公寓竣工，庫存增逾3%，豪宅佔市場上大部分的新建房屋，意味着公寓或平房類型的供應可能受影響。據穆迪CRE數據，2024年第一季洛杉磯B級（10到30年的建築歷史）和C級（30年以上）房產的空置率為3.2%，A級（新建、中心區域、大學、醫院和藝術文化活動場所附近）房產的空置率為5.7%。穆迪高級經濟學家陳璐表示，南加州待售房屋太少，2022年抵押貸款利率飈升後，這個長期存在的問題變得更嚴重。去年價格再次上漲，因為業主選擇不出售，不願放棄在疫情之前和期間獲得最低抵押貸款利率。
抵押貸款利率趨跌 有利房屋銷售
市場研究機構Zillow預計，內陸帝國（ The Inland Empire）河濱縣（Riverside County）和聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）在2025年初的物業價格將較今年1月高4.5%。美國新聞網站引述地產界分析，只要抵押貸款利率維持在6厘或以上，房屋銷售就會繼續受到限制，但隨着抵押貸款利率和通脹下跌，房屋銷售預計會上升。由於供應不足，樓價在短期內大多會保持平穩。隨着更多的供應進入市場，租金增長應趨平穩，單戶住宅租金增速料將比多戶住宅增長快。除非出現經濟衰退，否則抵押貸款利率可能會在6至7厘之間，但短期貸款利率將在2024年底開始逐漸下降。
市場預計美聯儲最早可能在9月開始調低聯邦基金利率，如果影響抵押貸款利率的10年期債券利率下跌，分析師預期2025年美國房屋銷售將更加強勁。洛杉磯是全球娛樂產業中心，荷李活更在國際上享有盛名。此外，當地科技產業發展迅速，吸引許多頂尖科技公司設立總部，這些產業的蓬勃發展為洛杉磯的物業市場提供了穩定需求。洛杉磯的人口持續增長，尤其是年輕專業人士和國際移民的湧入。這為該市的住屋需求提供了有力支持。
旅遊娛樂產業發達 租務市場活躍
隨着物業價格上升，當區不少準買家反而選擇租樓而非「上車」，這為房地產投資者提供了穩定的租金收入。洛杉磯的租務市場相對活躍，尤其是在人口密集和鄰近商業的地區，如市中心、聖塔莫尼卡等。投資者可透過購買公寓、連棟房屋或獨棟住宅等不同類型的物業，來獲得穩定的租金收入。此外，由於洛杉磯的旅遊業和娛樂產業十分發達，投資者還可以考慮投資短租物業，如度假屋和民宿，進一步提高投資回報。雖然洛杉磯房地產市場的價格相對較高，但仍具增長潛力，是其本身優勢所致。隨着洛杉磯經濟的持續發展、人口的不斷增長以及土地資源的日益緊張，房地產市場的供需將進一步加大，這有可能推動樓價繼續上升。
目前洛杉磯比較熱門的投資區域還有東谷市。東谷市是一個新成立的城市，沒有舊城的包袱，這些新屋主的素質比較高，所以東谷市的學區也會愈來愈好。東谷市的房子大部分以自住為主，近幾年中國人遷入的比例愈來愈高，中國人相對比較注重子女教育，所以華人多的城市，學校質素普遍較高。
物業若在地震帶 或需額外保費
香港買家若想在美國置業或投資，可參考Zillow、Redfin、Realtor等網站，房屋類型、交通、學區、地點、周圍環境、房子新舊、面積大小等皆有清晰展示，這些都是篩選要素。物業表面看不到的資訊可以參考賣家提供的揭露報告，但幾百頁的英文文件，許多買家都不知從何看起。中介公司指買家最重要看Natural Hazard Report，這部分報告會知道該物業在不在地震帶、洪水區；附近土質有沒有問題，有沒有Superfund、泄漏的燃油管道；以及在不在山火易發地帶等，不要以為這些天災意外發生機率小就與買家無關，如果房子在fire zone、flood zone，作為業主當買保險時保費會額外增加。
在學區當中，華人鍾情聖馬力諾（San Marino），以獨棟別墅為主，樓齡較高，平均樓價在300萬至400萬港元之間。其次是亞凱迪亞（Arcadia），是個氣候溫和宜人、優美、學區優異的華人富豪區，位於華人密集的聖蓋博谷地區，距離洛杉磯市區約20公里，吸引大批富裕的華裔家庭定居，並推高了樓價，是洛杉磯地區最適合投資置業的城市之一。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]