2024-08-14
經濟日報
西九文化區管理局獲批准出售住宅項目，其實問題並沒有解決，因為整個項目的持續性仍成疑問。
首先，17萬平方米的住宅發展，短期內未必可帶來170億至200億元的收益，視乎樓市何時復甦和發展商投地策略。而樓價即房地產市場正正是香港的命脈，海洋公園、北部都會區，政府主要收入等皆和樓價有關，問題是現在樓市低迷，即使樓價再上升，也不容易回復到疫前的水平，龍頭發展商新地 （00016） 近年的收入每年也少了100億元，可見房地產市場面對的轉變。
另一方面，根據西九管理局的年報，每年博物館的門票收入是8,000多萬元，總收入（包括贊助）是10億多元，但支出是14億元，單是員工成本是4億多元（註︰2022/23年度西九營運開支約14.6億元，而員工支出約4.3億元，佔總開支30%；高級行政員工的年度開支為3,582萬元；西九行政總裁的年薪是637萬元；10位高級行政人員，年薪由200萬至550萬元），可見門票收入並不足以支持最基本的營運。
政府說出售住宅的收入足以支持西九營運10年，但除了視乎樓價外，10年後又如何？西九項目的模式一改再改，由計劃初期的「得西九得天下」，到現在的入不敷支。香港的國際旅客不多，會看藝術的更少，而大量內地來的旅客大多不是來看藝術的，要看可以到法國、意大利等原創地看；而即使是故宮，看內容會去台北，看建築會去北京，要看其他內地的展品可以回內地，有高鐵、有飛機，不用在香港看，而即使來香港看但展期有限，即收入有限。
西九宜專注 藝術場地管理
西九年報內顯示有數億元的收入是來自贊助和場租，前者不容易有持續性，後者規模不大又要有合適的活動，投資回報低，並不是主要收入來源。同時也有不少的競爭對手，包括會展、亞洲博覽館（及後將大規模擴建）、啟德體育園、各個商場和頂級酒店，以至澳門、深圳和鄰近地區的挑戰。
西九管理局不是港鐵公司或市建局，後兩者有條件擁有可持續性的房地產業務和人事編制，無論是港鐵的線城域市（Linear City），或市建局的市區重建策略（Urban Renewal Strategy），都跟政府整體城市規劃有關，是經濟民生一部分，多年來也在香港土地供應上扮演重要角色，政府有理由將賣地的重要責任部分放權給這兩個公營機構，而他們的高管也熟悉香港地政運作，甚至不少是專業測量師，賣地手法得到發展商信任，減少了「機構風險」，增加投標信心和價格，直接有利於公共財政。
反觀西九缺乏相關人才和經驗，過往批地紀錄乏善足陳，自2021年起便3次招標兩次流標，未流標一次亦只得一間發展商落標，可想而知價錢「一定唔靚」亦不敢公開，缺乏透明度。由於無交易資訊，只會令發展商更不敢隨便參與，或者明知你西九等錢救命，便有動機和默契去「執死雞」，造成惡性循環。政府如果繼續把這塊一級靚地，交給全無賣地業績的西九管理局去賣便是「所託非人」，也變相替政府的資產減值。
很明顯，房地產發展不是西九的強項。以青年宿舍為例，它橫跨了4任特首，項目發展相當慢，而落成的單位卻不多，慢的原因是因為發展是由非牟利機構（NGO）思維負責，正所謂「外行領導內行」，它們的強項不是發展房地產，而是社福，於是項目一拖再拖，要是可以在2019年前完成而單位夠多的話，青年人有了安居的希望，香港的歷史有可能會改寫。
西九還是適宜專注藝術場地管理，把賣地這個關係整體經濟民生而需要社會各方協調的專業職能，還給政府地政總署，把房地產發展交給發展商。政府方面，它可以把西九作為一個推廣香港的項目，以每年虧損約5億元計（未計折舊），每日約百多萬元，當作每天都在《Financial Times》登廣告來推廣香港，一如每年給海洋公園數億元的保育資助。如果硬要以營運來產生利潤，恐怕和登陸月球的難度差不多。
第二區發展 可參考K11模式
根據西九最近交上立法會的文件，當中建議在差不多整個第二區上給發展商興建住宅，只留下東北一小角做商業和一半的海濱土地，預留給將來很大機會沒有錢興建，但承諾了的第二和第三期藝術、文化設施，變成了一個由發展商主導的「地產項目」，使人不得不聯想起「數碼港」。
其實西九應盡量保持第二區作為好像K11或中環Site No.3的地標式藝術、文化和商業的大型綜合體，藉此吸引更多區內外人流，而不是把Zone 2變成私隱度要求高的豪宅群，間接切斷或削弱文化區內東西方向的人流走廊，令整個文化區的行人通達性大打折扣。折衷方案是把主要的住宅發展放在西隧一帶，那裏較空曠，亦可盡量向高空發展，減少對九龍站上蓋現有區民多年來的滋擾，讓他們可多享若干年的相對「平靜」。
很多對西九的評論都流於表面而沒有做功課和忽略計數，但關鍵往往便在這些細節裏。翻查當局提交立法會文件，筆者用當中的官方數據，去模擬出整個西九的土地儲備和其市場價值，從而得出西九財困問題絕非暫時性的結論，而西九當局的所謂賣地建議，只不過是飲鴆止渴。
政府容許或要求在西九這片土地上可發展的總樓面面積為851,400平方米，當中504,980平方米為可製造賣地收益的總樓面面積，其餘的346,420平方米是藝術、文化和政府設施，比如各個已落成或未興建的博物館和音樂廳等，當中還包括了西九管理局「自資」興建2022年落成大約3萬平方米的總部辦公大樓，它們不單是不能盈利或收入極少，更是當局的長遠財務負擔。
地價高位回落 賣地收益急降
再看那504,980平方米的可製造賣地收益的總樓面面積，扣除62,435平方米已批出的藝術廣場大樓，餘下442,545平方米樓面面積，如果用2021年或之前的政府賣地價格計算，最高總值為1,005億元，理論上足夠完成約8至9個已承諾但尚未興建的藝術文化設施，包括演藝綜合劇場、音樂中心、音樂劇院、大劇院、中型劇場、M+第二期、小型戲曲劇場、當代表演中心、展覽中心等，但餘下的未知可否支付多少次每年4億多元的財赤和通脹。
如果以2024年的市況和地價由高位下跌至少5至6成計算（假設不流標），有關賣地收益將會急降至約436億元，即是消失了約569億元！換而言之，最佳情境是這569億元變成了財力依然雄厚的發展商「趁低吸納」的土儲差價，將來可以賺盡樓價；而最差情境是這569億元真是「蒸發」了，香港房地產經濟一去不復返！部分地產商或許也要陪葬，無論發生哪個情境都是市民的災難，而到時我們還有餘錢和心情去搞高尚的文化藝術嗎？
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【知識庫】西九如何賣地助紓財困
•政府批准西九文化區管理局可出售住宅部分地皮，毋須採用「建造、營運及轉移」（BOT）模式。
•涉及約183萬平方呎樓面，讓管理局獲10年營運資金。
•管理局預計分兩期或以上招標，最快兩年後推出，發展商須支付一筆過的前期費用，以及在賣樓收益中向西九方面提供分紅。
•過往西九就BOT項目從發展商手上取得前期費用，須轉交予政府，但新安排下西九將可獲得所有賣地收益；其餘酒店、辦公室項目則沿用BOT模式。
撰文 : 李兆波 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人
中大（深圳）高等金融研究院客座講師
欄名 : 知•析趨勢