博反彈 博輸了

商舖買賣續有蝕讓情況，而近期成交更見疫情期間博反彈而入市的投資者，最終要蝕沽，可見高息加上零售環境欠佳，租金乏力上升，連帶舖價無法炒起。 舖市仍受壓，投資商舖損手個案持續，在零售高峰期入市的投資者，現沽貨損手當然難免。但最近蝕讓個案，入市的時間並非10年前高峰，而是疫情期間，即2020至2021年。其中位於灣仔廈門街一個飲食地舖，以2,000萬元沽出，原業主於2020年底以2,800萬元購入，不足4年蝕近3成離場。 另一宗來自西環德輔道西美新樓多個舖位，以1.2億元易手，原業主為資深投資者，於2021年尾入市，兩年半蝕3,480萬元（見表）。 灣仔舖2千萬沽 近4年蝕3成 投資者於疫情期間買舖，大致上同一個原因，就是見舖價大幅回調，便抱「撈底」心態博一博。還記得環球疫情於2020年初爆發，當時對整體樓市衝擊，首當其衝為商舖，封關無旅客到訪，加上各項限聚令措施，營商環境受衝擊，導致舖價及租金短短1、2年間跌3成以上，個別核心區租金跌幅更達5成。 要留意一點，當時仍處低息環境，投資者見舖價跌，而憧憬通關後消費者重臨，必帶動舖租向上，深信當時已屬「最壞時間」而決定入市。事隔2、3年後，舖市竟然不似預期，更出現蝕讓。 兩大原因 市道復甦慢息口升 投資者博疫情後反彈卻損手，主要有兩大原因。首先，疫情期間市場憧憬內地客於通關後必定來港消費，屆時舖位空置率必定降低及租金上升。無疑去年通關初期，消費氣氛稍有改善，但內地客消費模式改變，整體消費下降。今年整體市場面對挑戰更大，包括經濟環境一般、港人北上消費潮等，6月零售業總銷貨價值臨時估計為299億元，按年下跌9.7%，連跌4個月兼幅度不低，反映各行業營商環境困難。旅客及本地消費轉弱，舖租上升動力有限，故數年前入市博反彈的期望落空。 另一關鍵因素，是疫情期間經濟環境一般，但對樓市來說，升跌關鍵因素是息口，特別工商舖物業，普遍採用銀行H按承造按揭，2020至21年仍然低見約1厘利息，但2022年尾後息口急升，曾高見逾5厘，工商物業投資者負擔利息達6至7厘。 當利息開支以倍數上升，同時租金缺乏升幅，近期不少上市公司公布商場出租率及租金、又或酒店租房表現，均呈弱勢。 投資者負擔大大提高，故財政壓力較大的業主，不惜大幅降價以沽貨減磅。所以疫情期間入市的舖位投資者，始料不及復甦慢兼利息抽升，博短線獲利不成，更要蝕讓離場。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論